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            朗詩綠色地產上海公司項目總經理 牛延青
             
          
                
        
                
          
                
            
                
               
               
               
            
                
            
                
               
                  毫無疑問，布局無錫智能科技住宅的第一家房企非朗詩地產莫屬。就算時下傍著智能住宅、科技住宅之名的樓盤不在少數，朗詩綠色科技住宅在行業內的地位絲毫不曾動搖。更甚而，房地產市場中刮起的這股“智能風”讓朗詩地產的受眾瞬間擴圍。朗詩地產的綠色科技住宅與時下以引進智能家居為主的智能住宅有何差異？在越來越房企開始瞄向智能住宅市場這塊蛋糕時，朗詩地產又將如何應對？本刊有幸專訪到朗詩綠色地產上海公司項目總經理牛延青,與他對話朗詩地產的過往與未來。
               
            
                
        
                		
    
                
  
                
  
                
    
                
       
    
                
  
                
  
                
    
                
      
    
                
  
                
  
                
    
                
       
    
                
  
                  
  
  
                
    
                
      向資產輕型化轉型，朗詩從2015年開始就沒有拿過100%權益擁有的項目 
    
                
  
                
	  
	  
                
		
                
		   
		  
		  
                
			
                
				市場網
			  感謝百忙之中接受WXHOUSE專訪。我們知道，3月6號朗詩綠色地產就鴻山尚院項目與星洲置業達成戰略合作，能否和我們透露一下朗詩地產在未來一段時間內的戰略布局？
			
                
		  
                
			
                
			  
                
				
			  
                
			
                		
		
                
	  
                
	  
	  
                
		
                
		   
		  
		  
                
			  
                
				牛延青
				
                
				  
                
					
				  
                
				  
                
					  從2006年進入無錫，目前朗詩已經擁有7個住宅項目和1個商業項目，有最早開發的朗詩·未來之家，其次是朗詩·天萃、朗詩·綠色街區、朗詩太湖綠郡、朗詩綠卡小鎮、朗詩新郡以及正在開發籌備期的鴻山尚院，商業項目主要是朗詩·鄰里薈。今年我們無錫朗詩的重心之一是拓展項目，截止3月中旬我們新進項目有3個，一個是鴻山尚院，一個是朗詩新郡2A3地塊，還有宜興紅星美凱龍旁邊的住宅地塊。

  盡管我們也在積極拓展新的項目，但是面對新的經濟形勢，從2012年開始朗詩就著手進行戰略調整。大家都知道，朗詩是通過打造差異化產品——綠色科技住宅來提高市場競爭力，目前我們更注重從市場國際化、盈利多元化、資產輕型化三個方面轉型。市場國際化主要表現在我們的海外開發事業方面，目前我們已經在美國做了8個項目了。另外，我們的盈利模式正在從傳統的以主力開發住宅為主的模式向著多元化市場觸及，商業項目、辦公項目我們都在接觸，一線城市的存量市場如長租公寓類我們也在物色。我們在南京、上海已經開發了兩個長租公寓項目。資產輕型化方面，我們選擇了一個標桿，就是美國鐵獅門，朗詩以它為標桿做資產輕型化。這個開發模式強調房地產開發的所有環節都應由不同的專業公司來共同完成，比如房地產投資公司只負責融資投資項目，項目開發則由專業開發公司建造，其他銷售和物業等環節也由不同公司完成。在資產輕型化方面，朗詩從2015年開始就沒有拿過100%權益擁有的項目，基本上是50%對50%的合作開發，或者是進行30%以下的小股操盤，或者是委托管理的。在主營業務輕資產化的同時，朗詩把以前的配套產業、養老、裝修和物業等公司獨立市場化操作，成為朗詩的戰略協同部分，同時也能夠獨立對外經營。
				  
                
				  
                
					
				  
                
				
                		
			  
                
			
                
			  
                
				
                
				   
				
                
			
                		
		
                
	  
                
	  
	  
                
		
                
		   
		  
		  
                
			
                
				市場網
			  ?？倓倓偺岬搅死试姷禺a已經在一線城市布局長租公寓發展，在無錫朗詩是否有計劃涉足長租公寓？
			
                
		  
                
			
                
			  
                
				
			  
                
			
                		
		
                
	  
                
	  
	  
                
		
                
		   
		  
		  
                
			  
                
				牛延青
				
                
				  
                
					
				  
                
				  
                
					  朗詩地產從今年開始布局長租公寓市場，打造的產品叫“朗詩寓”，主要面向中高端租賃客群。長租公寓這個市場是可持續發展的，一個原因是政策鼓勵，另一個原因是目前部分一線城市的房地產市場已經進入存量房時代，比如北京、上海的存量房市場已經頗具規模，他們的二手房成交量遠超出商品房成交量。這對于當前主流的拿地開發模式既是挑戰也是機遇。從目前的一線城市的土地資源儲備情況來看，市區的土地開發程度已經很高了，這個情況下房企的拿地成本也很高。如果不尋求新的盈利點，房地產市場的生存環境會很難。另外，一線城市的年輕購房群體，短期內實現置業安家夢想的壓力很大，更多的人傾向于租賃，從這一點來說，長租公寓是有市場需求的。但是并非所有的城市在當下都適合涉足長租公寓開發。

    以無錫為例，目前無錫的房地產市場還處于商品房占主流的時期，并且無錫的城市開發價值和房價都有挖掘空間，更多的房企在實踐拿地開發的模式。另一方面，站在需求者的角度，在無錫買一套房的主流月供少則一兩千，多則四五千，長租公寓的租金行情對比月供沒有優勢，大眾還是更愿意購買一手房。當然，我們在無錫也在物色合適的項目，希望能在適當的時機推出我們的“朗詩寓”。
				  
                
				  
                
					
				  
                
				
                		
			  
                
			
                
			  
                
				
                
				   
				
                
			
                		
		
                
	  
                
	  
	  
  
                
    
                
      成熟的房地產市場需要專業開發能力強的房企 
    
                
  
                
	  
	  
                
		
                
		   
		  
		  
                
			
                
				市場網
			  您提到的資產輕型化跟目前無錫市場中頻繁出現的“并購地產、合作開發”是否本質相同？房企之間的并購行為對市場的長遠發展來說影響幾何？
			
                
		  
                
			
                
			  
                
				
			  
                
			
                		
		
                
	  
                
	  
	  
                
		
                
		   
		  
		  
                
			  
                
				牛延青
				
                
				  
                
					
				  
                
				  
                
					  以前做房地產是有錢就行，拿到地開發建房賣房基本都有得賺，但是從2014年開始不是這個情況了，行業有虧損風險，利潤率也降低了，這對開發團隊的要求就更高。我們提出資產輕型化也是適應市場變化，我們的資產輕型化主要體現在合作開發、委托開發、小股操盤三種方式。但是與去年以來市場日漸增多的“并購”現象還是有一定的區別的，他們的模式不能往資產輕型化上靠，每個企業的特色不同，像恒大以資本實力見長，恒大并購陽光福邸完全是“大魚吃小魚”。

  現在的房地產市場太分散，“前十名”的市值集中度太低，距離成熟的地產開發市場還是有一定距離的。目前的房地產市場中有很多企業是從實體企業轉型過來的，他的專業并不在此。日后市場對于住宅品質要求越來越高，對房企的專業開發能力也是一種考驗，在這種情況下，不夠精湛的房企退出市場，品牌房企留存的市場勢必才是有生命力的市場。對于整體中國經濟來說都是利好。
				  
                
				  
                
					
				  
                
				
                		
			  
                
			
                
			  
                
				
                
				   
				
                
			
                		
		
                
	  
                
	  
	  
  
                
    
                
      住宅智能化肯定是未來房地產市場的發展趨勢 
    
                
  
                
	  
	  
                
		
                
		   
		  
		  
                
			
                
				市場網
			  朗詩的綠色科技住宅在錫城頗具口碑，時下越來越多的房企開始加入智能住宅開發，您如何看待這個市場的發展前景？朗詩綠色地產科技住宅的競爭力主要體現在哪些方面？
			
                
		  
                
			
                
			  
                
				
			  
                
			
                		
		
                
	  
                
	  
	  
                
		
                
		   
		  
		  
                
			  
                
				牛延青
				
                
				  
                
					
				  
                
				  
                
					  隨著經濟的快速發展和生活水平的不斷提升，老百姓現在買房想的是不是能住的更好，住的更健康舒適，這樣智能住宅就起來了。從整個行業來說，我們把它看成是朝陽產業，不過目前智能住宅的開發正處在起步階段，我們思考一下，現在所提的智能住宅給老百姓帶來的是不是當前真正必不可少的需求？顯然還沒有達到這個程度。目前，小米、阿里巴巴等品牌都在做智能產品，日后房地產與這些平臺的資源共享度會更高。住宅智能化肯定是未來房地產市場的發展趨勢。

  朗詩和其他進入智能住宅市場開發的房企所依賴的基礎一樣，都是基于物聯網。朗詩綠色科技系統開發的重點在于改造室內的空氣質量，有的智能住宅的研發重點在于安防、智能家居等方面。目前，朗詩最新的3.0版本科技系統已經投入到項目的開發使用中，例如朗詩新郡,3.0版本科技系統的特色之一是每戶配備朗詩屏，將室內空氣溫度、濕度、PM2.5含量、可吸入顆粒物含量等進行測定，并與室外數據進行對比，朗詩屏的終端可以連接手機，客戶在手機上就可以清晰地掌握家里的空氣品質。當然，根據項目的定位不同，我們的科技系統配備標準也不同，智能家居引進的標準也不同。目前朗詩新郡應用的是標配的3.0版本科技系統，我們在上海的部分項目里還將科技系統與智能家居融合，配備更豐富的窗簾模式、燈光模式等。
				  
                
				  
                
					
				  
                
				
                		
			  
                
			
                
			  
                
				
                
				   
				
                
			
                		
		
                
	  
                
	  
	  
                
		
                
		   
		  
		  
                
			
                
				市場網
			  此前朗詩綠色科技技術主要應用在高層、小高層產品上，此次滲入到低密度產品中是否有考慮過市場的接受度？在鴻山尚院項目中朗詩地產與星洲置業是如何合作開發的？朗詩地產加入后的項目規劃及營銷節點是否方便透露？
			
                
		  
                
			
                
			  
                
				
			  
                
			
                		
		
                
	  
                
	  
	  
                
		
                
		   
		  
		  
                
			  
                
				牛延青
				
                
				  
                
					
				  
                
				  
                
					  2016年無錫供應的土地普遍容積率偏高，多以打造高層為主。當下無錫的房地產市場中，低密度產品比較稀缺，鴻山尚院有價值的地方就在于此。布局鴻山尚院項目是我們朗詩在無錫低密度住宅市場跨出的第一步，但是在此之前，朗詩在南京、蘇州就有打造低密度綠色科技住宅的先例。對于產品中科技成分的高低，我們會根據客群不同有所控制，比如我們打造過大面積、系統配備齊全的高端別墅，也開發過面對城市中產的、戶型接受度高的城市別墅。目前無錫新吳區的主力在售樓盤價格基本在萬元以上，我相信還是有客戶愿意犧牲一點距離來購買同價位的、得房率在97%以上的配備科技系統的低密度產品。并且，鴻山尚院所在的鴻山鎮是無錫重點打造的物聯網小鎮，結合這樣的定位，我們的項目雖然不是像現在的太湖綠郡、新郡這樣精裝交付，但是會提前預留好標配系統所需要的管道，待業主裝修時再安排介入系統安裝。

  對于鴻山尚院的開發營銷，朗詩會全程介入，我們也希望能夠從這個項目開始打開朗詩在無錫低密度住宅領域的市場。預計今年年底，鴻山尚院會進入市場。
				  
                
				  
                
					
				  
                
				
                		
			  
                
			
                
			  
                
				
                
				   
				
                
			
                		
		
                
	  
                
	  
	  



                

                


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