不是主城區，房價卻已突破2w+！這個區域是無錫樓市的“聚寶盆”
2019-08-01 16:26:50 無錫房地產市場網
WXHOUSE報道：
2019年的錫東新城，
最高樓面價突破13000元/㎡，房價進入2w+時代。
誰都沒有異議，經開區是無錫品質住房的集中區;
但是誰都沒有想到，錫東新城的地產開發也已經悄悄步入品質時代；
而且可能接受不了的是，時下的錫東新城并非誰都能高攀得起……
PART1
十年磨一劍，錫東新城早已蛻變！
2009年3月，以京滬高鐵建站錫山為契機，錫東新城啟動建設。
建設初期，錫東新城并沒有非常突出，然十年時間區域內配套快速變現。曾經鮮有人問津的遙遠鄉下，搖身一變，成為了一座擔當與長三角一體化中樞門戶的新城。
錫東新城深諳交通之重要，短短十年實現高鐵、地鐵、高速、高架快速連接，地面道路和地下環路實現聯通。
對外，2011年京滬高鐵通車，無錫東站啟用，28分鐘即可到達上海虹橋，4個半小時到達北京。
對內，目前已投入使用的無錫地鐵2號線與未來的4號線交匯于新城，與高鐵實現零換乘，零距離對接無錫城區。
錫東新城區域內部累計新建通車道路達到130公里，通過地面快速道路，10分鐘可直通滬寧高速，15分鐘快速到達蘇南碩放國際機場；高浪路高架、新華路高架、金城路高架等快速路溝通，新城聯系周邊、快速直達的交通組織能力大幅提升。
不僅如此，區域內交通網的建設還完美銜接其自然資源。丹山路和翠山路分別將錫東大道和錫滬路與映月湖中央公園連接，地鐵二號線沿途可達映月湖中央公園、九里河風光帶等大型景觀工程......
2019江蘇省高考分數公布，無錫天一高中C位出道，分數達400以上有148人! 錫東新城核心區所有商品樓盤共享的學區——天一實驗學校成為家長們擇校名單上的神獸。
錫東新城的教育資源地位開始提升。
錫東高級中學、協和雙語國際學校、天一實驗學校、錫山實驗小學以及在2018年迎接首屆新生的南京信息工程大學濱江學院，無一不是高水準。整個區域內從幼兒園到大學、從國內教育到國際教育的全覆蓋優質教育體系基本建成。
而醫療方面，新城斥巨資建設的錫山人民醫院，2018年1月28日，按三級醫院規模和相關標準建設的新院區正式投入運行。
PART2
錫東新城穩步建設的十年也是其房地產開發從量變到質變的十年。
2009年到2019年十年間，新城共成交涉宅地塊24幅。其中，2009年到2014年共成交14幅，2016年到2019年共成交10幅。
梳理這些地塊不難發現，2009年-2014年正是新城發展前期，在這7年間，區域內的房地產發展都是處于拼“量”的階段。
（注：1、2009年及2015年錫東新城沒有涉宅土地成交 2、紅豆香江豪庭地塊資料欠缺）
首先，出讓地塊拼大體量。
2009年-2014年成交的14幅涉宅地塊、轉化的12個項目中，如果把恒大城的兩幅地、映月華府的兩幅地都作為一個項目體量來看，那么除金域香頌地塊、百和國際花園地塊、宛溪雅居地塊之外，剩余的9個項目的地塊體量均在10萬方以上。
大體量的如東城一品、萬業·觀山泓郡、映月華府的地塊面積都超過15萬方，建面超過30萬方。
其次，拿地的品牌房企量變。
2010年，錫東新城的房地產開發企業僅華夏、紅豆、長江置業三家本地房企惺惺相惜。
從2011年開始到2014年，碧桂園、萬業、恒大、龍湖、藍光、景瑞、華西村等新進房企在新城內相繼布局，錫東新城內的房地產開發開始包裝品牌化。
然則，地塊樓面價始終扁平化。
在新城發展前期，區域內的土地樓面價并沒有隨著品牌房企的到來而出現質的改變。最低的樓面價為宛溪雅居的1250元/㎡，最高為恒廷實業碧桂園地塊（恒廷實業拿地后轉給碧桂園）的2528元/㎡。
對比之下，在2010年，濱湖區（XDG-2009-02地塊）的最高樓面價已經接近8000元/㎡，達到7930元/㎡。
所以2010年，無錫南長區、濱湖區的商品住宅成交均價就已經突破萬元，但是2009年到2014年，錫東新城內的主力商品樓盤報價始終在6字頭（此處以高層物業的報價為主）。
地產開發處于“量變”時代的錫東新城自然被“居住”功能所束縛。如紅豆香江豪庭、無錫碧桂園、恒大城、藍光·COCO蜜園、映月華府等項目主要面向的均是剛需客群。彼時，錫東新城的標簽是“低購買力集中地”。
PART3
栽好梧桐樹，自有鳳凰來。
在錫東新城建設推進7年之后的2016年，隨著無錫樓市大環境的向好，錫東新城的地產開發格局煥然一新。
2016年3月，錫東新城招商局對于新城七年之“養”成果進行發布，彼時錫東新城內在售的10個商品樓盤中，僅映月華府貨量較為充足，紅豆香江豪庭和萬業觀山泓郡還有地塊待開發，其余項目均已接近銷售尾聲。
也是從這個時候，剛需項目的逐步去庫存化之后，錫東新城的地產開發慢慢開始了質變。
品牌房企開始高溢價拿地。
2016年錫東新城成交的4幅涉宅地塊中有三幅地塊溢價率超過100%，華潤江南府地塊的溢價率更是超過200%。
這在此前是難以想象的，誰會想到一個7年間出讓超過80%的土地都是底價成交的區域竟會如此爆發！
伴隨高溢價地塊而來的是高樓面價。
2016年8月美的拿下錫東新城先鋒路地塊時的樓面價為7560元/㎡，而當時區域還有庫存房源在售的映月華府以及紅豆香江豪庭的高層售價都還只賣出6字頭。
同年9月，華潤以超過8400元/㎡的樓面價拿下薈聚旁地塊。
錫東新城房價進入萬元時代！
但是，什么樣的產品才能夠使一個一年前房價處于6000-7000元檔的區域匹配得上萬元水平？
美的·公園天下在2017年5月開盤時 打造了5M智慧社區概念，將智能家居系統引入到住宅產品中，并通過為客戶定制的方式提高市場接受度。
當時，無錫主城區的熱門樓盤如富力十號、朗詩·太湖綠郡、朗詩·新郡、萬科海上傳奇等盤都將智能科技系統、智能家居作為賣點之一，錫東新城跟上了主流居住潮流。
以至于，這股“智能風”在2019年依舊不落伍，新城內今年首開的海爾·創智谷目前成為智能風集大成者。
PART4
錫東新城住房品質的真正爆發卻是在2018年，并且市場認可度持續至今……
這一年新城內開賣的兩個項目——建發·玖里灣、百和國際花園分別在各自的領域內擔當起新城的地產品質標桿。
建發·玖里灣樓面價達9557元/㎡，成為首個帶領錫東新城進入2w+時代的樓盤。但是，誰也沒有想到，從萬元時代到2w+時代，市場對于建發開啟的錫東新城新高房價的接受度會如此之高。
2018年9月首開至今不到一年的時間里，建發·玖里灣成交高層+別墅共1260套,位于該時間段內錫山區成交均價18000元/㎡以上樓盤成交榜的冠軍。
就連業內也驚嘆，建發竟會花重金在錫東新城打造一座私家園林，建發·玖里灣示范區以寄暢園為藍本，運用框鏡、障景、對景、夾景等將躍龍橋、風雨連廊、涵碧亭、映月臺等園景一一展現。
同時，誰也沒有想到以在主城區購買一套高層的價格能在這座園林中買到一套舒適度極高的疊墅。
另一個品質樓盤百和國際花園時下正處于“難以買到”的狀態，市場對其認可度是怎樣的呢？
客戶不會糾結于買百和國際花園的高層還是建發·玖里灣的高層，而是糾結于買百和國際花園的高層還是建發·玖里灣的疊墅！
沒錯，百和國際花園是一個純高層社區。但其產品面積最小118㎡起步，主力戶型在164㎡以上。項目一期2018年3月開盤即售罄。二期房源尚未開盤已有超過70%的全款客戶有意向。
百和國際花園的品質標桿已經不僅僅局限在錫東新城內，甚至在無錫主城區中也罕有項目能與其媲美。
我們不妨通過幾個關鍵詞來感受下：別的樓盤做高層，百和做大平層；別的樓盤做景觀百和做古樹園藝；別的樓盤做精裝，百和做大牌“拎包入住”……
無錫樓市已經步入改善通道，錫東新城的地產開發也在朝著改善時代邁進。
2019年7月甘肅建投拿下新華路東、九里河北地塊，13549元/㎡的樓面價成為區域新高。錫東新城的房價不會一直停留在2w+時代。錫東新城的地產品質也不能僅僅著眼在兩三個典型樓盤上。
畢竟，沒有人愿意花更多錢過一成不變的生活，住房尤其如此！
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