加速回暖！無錫樓市風向變了

　　在這一輪樓市變局中，新的產品周期已經開始。

　　回顧2024年無錫樓市，剛需逐步退出購房中堅力量，樓市成交主力軍變成了改善型客群。

　　市場中堅產品從剛需到改善的輪動從去年就開始顯現苗頭，而在2024年已然成為趨勢。

　　這主要表現在三個方面：

　　首先，改善型產品的供應占比同比明顯上升。

　　其次，樓市成交結構中，中大面積、中高總價產品比例加重。

　　第三，土地供應結構中，城市中各個區域核心地段的地塊規劃指標朝著改善型產品傾斜。

　　在這些新的市場變化中，過去的樓市巔峰行情不一定復制，當下局部行情的擴散值得關注。尤其是年末，改善型客群的購房熱情給無錫樓市帶來了翹尾行情。

壹

　　一個新的周期一定是從產品的創新開始。高品質住宅、第四代住宅、豪宅都代表著產品力的提升、人居品質的提升。而這些都被囊括進改善型住宅的范疇。

　　細數無錫市面上主力在售的100多個樓盤，改善型住宅占比約為47%。這其中整個社區起步戶型面積在140平米以上的項目有近20個。

　　供應端上，2024年是無錫改善型住宅的爆發年。根據WXHOUSE統計，2024年無錫140平米以上商品住宅的供應套數和供應面積占比分別約為31%、44%;而2023年同期數據分別為24%、35%。

　　毫無疑問，加大改善型產品的供應量將是趨勢，這從土地供應結構亦可看出。

　　2024年無錫低密度宅地的供應比例持續上升。全年成交的50宗涉宅地塊中，1.01的極致低密宅地有4宗，1.5及以下容積率地塊達到28宗，占比約為56%。

　　值得一提的是，在今年的土拍中，越來越多的涉宅地塊會在出讓文件中標明該地塊將打造“一級高品質住區”或“二級高品質住區”。

　　另外，無錫首宗“第四代住宅”運河灣西側A地塊成功出讓，該地塊既屬于“一級高品質住區”，也可申報景觀生態住宅試點(即第四代住宅)，是無錫首宗在出讓文件中明確提出要求的地塊。

貳

　　如果說供應端的發力是先決條件，需求端的認可則是樓市新周期持續運行的必要條件。

　　2024年，無錫140平米(含)以上商品住宅備案面積約為7.55萬平方米，備案套數為4100套，分別占整體商品住宅市場備案面積的38.17%、備案套數的27.20%。

　　與2023年相比，140平米(含)以上商品住宅備案面積、備案套數占比分別上升了8%、7%。

　　具體到一線市場，最明顯的感受是熱門改善型樓盤不僅人氣旺而且銷售火熱。

　　例如位于經開區的建發璽云，B區入市即熱銷。該項目作為無錫市區第一個第四代住宅項目，自10月中旬項目開放樣板示范區后，周度到訪量達200組；11月項目首開9號樓，所推房源當月幾乎售罄。

　　而其大賣的原因少不了“超110%的實用率”和“家家有露臺，戶戶雙花園”的創新設計。

　　同樣是位于經開區的華發中央首府，在12月備案295套房源(統計時間為12月1日-12月30日)，成為統計時間內商品住宅套數、面積雙料冠軍，領先于第二名134套。

　　據悉，華發中央首府的熱銷除了地段因素之外，還在于二期的公區升級、綠化升級和裝修升級，看得見的品質給足市場誠意。

　　不只是經開，梁溪區、濱湖區等區域的同類產品也加入了改善型客群的購物車。至此，本輪樓市周期的置業邏輯漸漸清晰——頂級的地段優勢+超配精雕的產品。

叁

　　改善大勢下，豪宅的出圈更是印證了這一邏輯。

　　典型代表便是經開區的奧體潮鳴！

　　2023年12月，項目首開入市便勁銷12.8億，118套房源被一搶而定。

　　今年10月，約225㎡的4室2廳3衛湖景大平層樣板間開放，現場人頭攢動，進一步激起市場對豪宅的熱情。

　　據WXHOUSE統計，2024年商品住宅項目成交金額TOP10中，有5席套均總價超500萬，其中榜首經開的奧體潮鳴套均總價近千萬，上榜的梁溪區紅盤夾城里套均總價也達到了800萬+。

　　值得一提的是，今年下半年尤其是四季度頭部豪宅資產優勢集中爆發！

　　例如12月6日開盤的惠山古鎮旁豪宅山色溪光，容積率1.05.面積270㎡—350㎡，作為純疊墅社區，僅84戶。項目首開29席，開盤即磬，勁銷3.57億元！

　　再例如12月20日首開的梁溪區迎龍觀月，首開即罄，熱銷5.09億元，去化率100%！

　　迎龍觀月項目負責人陳慧丹表示：“迎龍觀月項目作為無錫市老城區內價值千萬級的高端項目，以其難得的景觀、稀缺的地理位置以及“藏品級”的產品力，備受高端改善群體的期待和關注，示范區開放首周，到訪客戶即超1000組，甚至有客戶直接坐等開盤直接掏真金白銀表決心。”

　　一言蔽之，樓市回歸理性后，豪宅的價值進一步凸顯。而頂豪置業群體點燃的局部行情正在不斷擴散。

　　接下來，無錫豪宅市場還有隱山、印山·樸園、洛社老鎮區1號地塊(XDG-2024-84號地塊)和石塘灣影劇院地塊等項目接棒！

　　當供應量提升、可選擇項目更多的時候，豪宅市場的表現值得期待！

　　且可以預見，那些占據更優質地段、產品預期定位更高的新盤，未來或許很難再便宜。換而言之，也更加保值甚至增值！

肆

　　在開發商的品質“內卷”之下，住房的產品力持續迭代升級，人民群眾從“住有所居”邁向“住有優居”。

　　這一輪改善型乃至豪宅市場購買力的釋放，除了開發商的精益求精外，也離不開無錫政府強有力的政策支持！

　　5月1日，無錫出臺了《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》。

　　9月29日，無錫市住建、發改、財政、資規等九部門再頒樓市新政，聯合發布《關于進一步優化房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》，優化首套房認定標準、加大公積金支持、加大“賣舊買新”支持等，為房地產市場平穩健康發展注入澎湃動能。

　　截至12月24日，無錫已經受理“賣舊買新”契稅補貼申請747套，進一步降低了房屋置換成本，提升了市場活躍度。

　　“在中央止跌回穩信號發出后，我市近幾個月來商品房銷售環比實現連增。”無錫市房地產市場管理和監測中心華恒祺表示，在市場流速提高的環境下，無錫市庫存去化也取得了明顯效果，去化周期從9月份以來連續三個月下降。

　　除去政策上的“組合拳”，無錫住房領域相關部門也融入基層“出實招”。

　　10月1日，無錫市住房和城市建設局與無錫市房地產業協會、無錫市廣播電視臺、無錫市房地產市場網統籌舉辦金秋住房消費節活動，同日正式上線了“無錫房產云超市”。

　　目前，在城市門戶軟件“靈錫”APP和無錫市房地產市場網上均可以實現云超市看房。

　　此外，無錫六區均推出“以舊換新”活動，目前，無錫市參與“以舊換新”的項目已達32個，意向登記已達2400多組，實際成交近600套。

　　除去住房的“以舊換新”外，無錫對于舊房裝修及廚衛改造也發布了“廚衛煥新補貼”活動，助力居民居住品質的升級，目前已受理申請2000戶左右，補貼金額約3300萬。

　　無錫同策房產咨詢有限公司法人代表李文珩認為，無錫城市收入水平位居江蘇省上游，城市的發展潛力巨大，而其房價水平遠低于周邊的上海、南京、蘇州等城市，性價比非常高，在寬松積極的置業環境下，全市房地產市場穩健回暖可期。

　　據了解，無錫市近期在組織全市百盤迎新活動，將更多優惠讓利于民，為錫城百姓帶來更多實在的優惠與福祉，為2025年的樓市發展注入強勁動能。