存量房時代漸近，這些房源正在被“熱搶”

WXHOUSE記者報道：

 

    無錫二手住宅市場在整體房地產市場中的占比正在提升。據WXHOUSE統計，1-9月無錫二手住宅成交面積為421.15萬平米，同比增長17.60%。同期，無錫商品住宅成交面積約為574.65萬平米。也就是說，2019年前三季度無錫二手住宅成交量占整個市場成交量的比重達到42.29%。

 

    伴隨市場地位的提升，二手住宅市場房源供需主力也發生了質變。房齡約在10年左右的二手房正在占據主要份額。同時，對比一二手房源價差，這些二手房（尤其是剛需價格段的）正開始分流一部分新房置業者。

 

Part 1

 

存量房時代漸近，二手住宅成交占比超過4成

 

    從2016年無錫進入新一輪房地產開發周期以來的幾組數據可以觀察無錫商品住宅和二手住宅市場成交比重變化：

 

 

    2016年商品住宅成交面積899.23萬平米，二手住宅成交面積578.74萬平米；

 

    2017年商品住宅成交面積612.54萬平米，二手住宅成交面積644.60萬平米；

 

    2018年商品住宅成交面積798.76萬平米，二手住宅成交面積458.11萬平米；

 

    2019年1-9月商品住宅成交面積574.65萬平米，二手住宅成交面積421.15萬平米。

 

    鑒于調控因素，2016年-2019年無錫二手住宅成交面積占比基本呈現逐年上升的趨勢，達到目前超過4成的比重。而在2015年（含）以前，無錫二手住宅成交面積占比最高時僅不到3成，平均占比剛剛超過2成。

 

    貝殼無錫觀山名筑門店胡經理表示，一個成熟健康的房地產市場中，一般新房和二手住宅的成交占比各約一半。無錫的房地產市場正在朝著存量房時代邁進。

 

Part 2

 

置業需求升級，大量房齡較新的二手房房源沖入市場

 

    房地產市場進入存量時代，意味著老百姓房產消費的主要需求將從“解決住房短缺”轉變為“提升居住品質”，將從小換大，遠換近，配套差換配套好。

 

    當下無錫二手住宅市場也在經歷這樣的需求升級。性價比高的老新村房源占據市場供應主力的時代正在遠去。房齡約在10年左右的二手商品房已是市場熱門。

 

截圖來源于無錫安居客平臺

 

    小編從無錫安居客平臺統計發現，上述二手房房源的掛牌量頗為可觀。

 

    截止10月24日，理想城市花園（含亞美利加）二手住宅掛牌量達1065套、綠地世紀城一期到四期共掛牌房源1130套。

 

    位于置業熱門區域經開區的萬科城市花園（含酩悅、新酩悅）掛牌量高達2583套，太湖國際社區所有組團的房源掛牌量超過2000套。天鵝湖花園、融創熙園兩盤的二手房源掛牌量各約1000套。

 

    此外，位于錫東新城的長泰國際社區也有近千套的掛牌量。

 

    優房置業晉總表示，萬科城市花園、天鵝湖花園、太湖國際社區、理想城市花園、長泰國際社區等樓盤的部分房源房齡已經超過10年，小區規劃及配套逐漸落后，所以不僅僅是現在，后續都將有大量房源掛牌出售。也有一些投資客炒房的小區如觀山名筑、恒大城等房齡滿兩年會有批量次新房源掛牌。

 

Part 3

 

價差優勢依然存在，新房自住需求被分流

 

    隨著土地價格的高漲，各個區域內高地價樓盤的開盤價都在突破新高，當下無錫的一、二手房之間的價差優勢依然存在。同時，當下在售的商品樓盤交付時間基本都在2022年。所以大量房齡新的二手房的批量掛牌一定程度上分流了新房市場的客戶尤其是剛需客戶。

 

    以萬科城市花園為例，其9月成交參考單價約為22124元/㎡，安居客平臺顯示其當下掛牌參考均價約為25300元/㎡。同區域內同業態的精裝新房售價約為29000-32000元/㎡。

 

    再以綠地世紀城為例，其9月成交參考單價約為15736元/㎡，安居客平臺顯示其目前的掛牌參考價為17400元/㎡。距綠地世紀城最近的一手房融創·惠山映銷售均價約為20000元/㎡，并且要2022年4月才能交付。

 

    “二手房客群和新房客群還是有一定差異，二手房客戶基本以自住為主，而且基本對于居住或拿到房子的時效要求較高，尤其是在周邊新盤供應量不大或者新盤交付期比較長的板塊中，這些人可能會選擇能盡快入住且有一定價格優勢的房齡較新的二手房。” 業內人士分析。

 

 

    據WXHOUSE統計，2019年上半年無錫二手住宅成交榜單前10名中，房齡約為10年左右的二手商品房占據4席。但是在接下來的7月、8月、9月連續三個月中，上述房源均占據榜單10個席位中的9席。成交主力的次新樓盤為萬科城市花園、天鵝湖花園、太湖國際社區、理想城市花園、嘉利華府莊園、綠地世紀城、陽光100國際新城、恒大綠城、長泰國際社區等。