“政策包”落地 樓市現“忽悠式”促銷、多樓盤降價遭投訴...
5月17日，房地產行業出臺了一系列重磅舉措，涉及取消商貸利率下限、下調公積金貸款利率及降低購房首付比等內容。
隨后，各個城市積極響應，5月18—5月19日兩天，上海、北京、廣州、深圳、合肥、成都、重慶等地紛紛宣布下調公積金貸款利率0.25個百分點，借助政策利好，樓市情緒也被點燃。中指研究院市場研究總監陳文靜稱，517央行新政落地后，周末兩日核心城市看房和訪盤數量提升明顯，接下來各地跟進下調商貸首付比例和房貸利率的節奏會比較快，對市場的帶動會進一步顯現。
目前，首個調整商貸利率政策的城市已經出現，5月21日，界面新聞報道稱，武漢將個人住房按揭利率下限調整為首套LPR-70BP即3.25%。
在政策暖風下，各地樓盤項目也借勢促銷，推出一系列優惠活動。不過，或是為吸引購房者，近幾日，有項目被投訴出現“忽悠式”降價行為，即用低價吸引中介以及購房者到訪售樓處，再以“項目降價太多被有關部門叫停”為由“坐地起價”。不僅如此，還有項目在促銷過程中確實因擅自大幅度降價被有關部門叫停網簽。
某項目“忽悠式”降價惹爭議
5月20日，有自媒體以及中介投訴稱，位于重慶的首創禧瑞禮項目的開發商，在新政發布后，用低價宣傳吸引大家到售樓處，再以“前期業主投訴項目降價太多被有關部門叫停”為由“坐地起價”。
新地產翻閱資料了解到，5月17日，多個中介在公開平臺發布消息宣稱“94萬就能買禮嘉江灣現房洋房”，所提到的洋房為首創禧瑞禮，多位中介還稱，此前五一特價賣到120幾萬的90多平三房雙衛，現在再降30萬。
但是5月17日當晚在現場的知情者表示，當天沒“94萬房源”，價格表顯示最小的91平房源底總價為115-121萬。開發商稱“94萬特價房”被投訴，價格沒有批下來，隨后網上傳出一張截圖稱項目因“降價太多”被叫停了。
一時間，該項目的開發商首創城發成為熱議的焦點。據悉，首創禧瑞禮地塊由雅居樂在2017年以20.5億元價格摘得，成交樓面價為10962元/㎡，開盤價為22500元/㎡，由于銷售表現較差等原因，2022年雅居樂以7.64億的價格將項目賣給首創城發，項目也由雅居樂濱爵府更名為首創禧瑞禮。
5月20日，新地產致電首創禧瑞禮項目售樓處，客服表示，“網上中介發布94萬買現房和被叫停的消息都不是真實的，是假的?，F在新盤最便宜點110多萬，算下來單價大概在1.3萬多。”
據悉，“94萬買江灣洋房”的消息最早是從某分銷平臺傳出去的。一位業內人士表示，到底是開發商“甩鍋”中介，還是中介虛假宣傳，孰是孰非未有定論，但是這種擾亂市場的“忽悠”行為應該及時遏制，這也給購房者提個醒，要謹慎對待營銷，理性判斷。
多樓盤打折促銷遭投訴
除了首創禧瑞禮項目，近期大力促銷的樓盤有很多，并已經有幾個項目因降價促銷力度問題被叫停。
其中，漳州臺商投資區角美鎮的項目——金地寶嘉廈一城，5月17日，被漳州臺商投資區管委會建設局暫停網簽。該部門表示，金地寶嘉廈一城于2020年7月23日取得《商品房預售許可證》，經過調查核實，近期該項目通過分銷、中介等渠道在各類平臺大肆宣傳降價銷售，銷售單價遠低于預售備案價格，銷售過程中擅自大幅度降價行為擾亂市場秩序，建設局暫緩受理該項目新建商品房買賣合同網簽備案及房地產相關業務。
該項目開發商為金地集團，項目北地塊備案名為漳州臺商投資區F01地塊(2019P04)、南地塊備案名為漳州臺商投資區F02地塊(2019P03)，預售備案均價分別為18752.9元/㎡及19123元/㎡，目前在賣房源參考價格為10500元/㎡，對比中介發布的“77平三房一衛一口價54萬”優惠，價格已經降到約7013元/㎡。5月21日，該項目的一位置業顧問對新地產表示，目前項目確實被房管局叫停了，賣不了，具體什么時候可以還要等。
除此之外，近日，位于西安高新區招商蛇口的兩個項目也因為價格問題引起市場關注。據中國房地產報消息，招商雲蘭項目業主在人民網地方領導留言板上留言道：招商公司在4月19日晚上單方面調整了云麓小區的價格優惠體系，而未能給予雲蘭小區同等待遇，嚴重侵犯了業主合法權益。
招商雲蘭與招商天青云麓位于西安高新區，招商雲蘭于2023年9月入市，目前參考均價為26325元/㎡，招商天青云麓于今年4月12日首次開啟線上登記，共計推售199套房源，參考價格為26643元/平方米。
值得注意的是，招商天青云麓則在4月份推出了一系列優惠政策，包括首開優惠總房款99折后，按時簽約減2萬元，買第一個車位總房款減20萬，買第二個車位總房款減34萬(另贈送全屋大金空調和新風系統)，優惠之后均價在2.2—2.4萬元/㎡，這樣一來，招商天青云麓與招商雲蘭最高價差達到4000元/㎡。
受到投訴以及其他多重因素影響，項目目前網簽被叫停，不過售樓處工作人員向新地產表示，目前事件處理已經接近尾聲。
“以價換量”要合理適度、樓市需逐步回歸市場屬性
在樓市回暖不及預期的背景下，房企為了加速去化大力促銷回籠資金是符合常理的操作。由于樓市量成交處于低位，除了在需求端釋放利好，目前多個城市也鼓勵房企促銷并對新房降價不設限。
不過，房價是影響需求端購房的一個敏感因素，在促銷力度上，如果自主定價權不在合理的區間范圍內，就會適得其反。通過一波又一波的降價被投訴風波也可以看出，樓市“以價換量”把握好合理度至關重要。
正如上海中原地產研究總監盧文曦表示所言，“降價不是不允許，但要在相應的管控范圍之內，尤其是惡意降價，擾亂市場秩序，肯定是不行的。”
同策研究院研究總監宋紅衛也認為，現在好多城市已經出臺了相關政策，明確降價屬于市場化的行為，不會去過多干預，這是一個趨勢。尤其目前很多房企在保交樓、積極化債，也只能通過“以價換量”方式去回籠現金流，不然會涉及到更多樓盤停工、爛尾。
他還強調，在市場整體下行趨勢的背景下，所有行業都在“以價換量”促進銷售，相關政策也給予了一定的支持，但是同時政策也要做出規定，比如避免惡性競爭，合理適度的保持價格的調整節奏。
“市場經濟下，價格由買賣雙方確定，商品房市場也是市場經濟，房價是由購房者和房企共同商議確定。購房者一旦簽約要遵守契約精神，價格下跌就投訴是不合法理的。另外，行政干預市場交易叫停也不合理，會導致價格扭曲，價格信號失真，不利于市場正常運行，降低資源配置效率。”中指研究院企業研究總監劉水稱。