惠山區又要拍地 這一次房企還加預期嗎？
2019-05-10 15:28:10 無錫房地產市場網
WXHOUSE記者報道：
土地樓面價突破萬元的惠山區在5月30日將迎來兩幅新地塊的競拍，兩幅地塊分別為緊鄰地鐵一號線劉潭站的西漳站區2號地塊（XDG-2019-12號地塊）及天一科技園8號地塊（XDG-2018-42號地塊）。作為近年來惠山區土地供應主力片區之一，西漳、天一片區的房地產開發氛圍堪稱成熟，品牌房企與片區整體規劃愿景的雙重加持下，購房需求逐漸認可并涌入片區。此次西漳站區2號地塊及天一科技園8號地塊尚未開拍已經激起波瀾。
西漳站區2號地塊(XDG-2019-12號地塊)
地塊規劃圖
地塊航拍圖（來源于土拍網）
劃重點：
起始樓面價為7665元/㎡。
A1、A2地塊必須同步開發建設，其中A2地塊內商業、辦公建筑面積在出讓年限內自持比例不低于50%，自持部分在出讓年限內不得分割抵押、銷售與轉讓。
建筑限高高層，住宅層數不低于18層。新建住宅中成品住房比例必須達到30%。
配建養老服務站，面積不小于350㎡，文體用房600㎡。
西漳站區2號地塊(XDG-2019-12號地塊)位于惠山區鳳賓路與林新路交叉口，總占地面積為85998.2㎡，地塊現狀為凈地，現場可以看到分為A1、A2兩幅小地塊， 1<容積率≤2.5-2.75，建筑密度A1≤22%，A2≤50%，綠地率A1≥35%，A2≥25%。出讓起始金為164800萬元，起始樓面價為7665元/㎡。
土地用途方面，A1地塊為居住、商業用地，其中商業配套設施的比例不超過總建設規模的5%；A2地塊為商業、辦公、居住用地（其中商業、辦公建筑面積占總核定建筑面積比例不低于51%，并且商業建筑面積占總核定建筑面積比例不低于20%，辦公建筑面積占總核定建筑面積比例不低于31%）。
A1地塊現狀
A2地塊現狀
交通配套
西漳站區2號地塊(XDG-2019-12號地塊)緊鄰地鐵1號線劉潭站，其中A2地塊就在劉潭站下方。同時劉潭站是無錫地鐵4號線一期的起點站，也是與地鐵1號線的換乘站。該地塊的交通配套利好除了地鐵1號線、4號線支撐外，還有主要?？奎c在劉潭大街的各個公交路線，如71路、602路、601、12路、25路等，公共交通配套方面堪稱完善。
地鐵一號線
地鐵4號線一期走向示意圖
商業配套
距離地塊較近的已經投入運營的商業綜合體為盛唐樂享城、金橋商貿城、賽格電子市場、朝陽水果市場及菜場，大型商超有鳳翔家樂福及大潤發。待落成的商業配套則有太平洋城中城的配套綜合體及圓融廣場綜合體。同時有消息透露，爛尾多年的明發商業廣場將打造成奧特萊斯。加之2018年4月17日，梁溪區人政府與中鐵置業集團有限公司、中鐵十局集團有限公司簽署戰略合作框架協議，共同開發劉潭片區棚戶區綜合改造項目。地塊所在區域未來在文化、經濟、交通方面都將迎來爆發。
劉潭片區棚戶區未來將分片打造成時尚文化運營中心、區域性總部經濟街區、梁溪北部商業服務中心、江南水鄉文化街區（圖片來源于梁溪發布）
教育配套
周邊以公立配套教育資源為主，如天一實驗幼兒園(西漳分園)、無錫天一實驗小學、南師大惠山實驗中學(西漳中學)。
景觀配套
距離地塊最近的一個公共休閑公園為西漳公園。景觀資源配套相對匱乏一些。
西漳公園
周邊社區
地塊周邊以老小區為主，如劉潭新村、莊前新村、前村等老舊小區林立，所以周邊環境的改造空間較大。
星富商業廣場
繽悅灣電商公寓
房地產開發方面，地塊周邊有星富廣場、萬薈城、繽悅灣電商公寓等商辦項目，這與地塊所在片區的商務中心定位不無關聯。西漳站區2號地塊中A2地塊商辦比例不低于51%也是基于此。值得一提的是，隨著劉潭片區棚戶區改造預期，天一片區-商娛體驗區以及西漳片區-人文居住區規劃的逐步落地，地塊的未來發展潛力可期。同時所面臨的現實問題是，長遠規劃改造期伊始，片區的客群接受度有一定抗性，尤其是非住宅產品。這從片區內已有的幾個項目的銷售現狀即可看出。
天一科技園8號地塊（XDG-2018-42號地塊）
地塊規劃圖
地塊航拍圖（來源于土拍網）
劃重點：
起始樓面價為7870.32元/㎡；
商業建筑面積占總核定建筑面積比例不低于10%不大于20%；
建筑限高高層，住宅建筑高度≥15層；
新建住宅中成品住房比例必須達到30%。
天一科技園8號地塊（XDG-2018-42號地塊）位于惠山區天豐路與西元路交叉口西北側，總占地面積28063.6㎡，土地用途為商住混合用地，1<容積率≤2.3-2.5，建筑密度≤30%，綠地率≥30%，出讓起始金為50800萬元，起始樓面價為7870元/㎡。地塊現狀已為凈地。
地塊現狀
廣匯金色華府東面即為地塊
交通配套
天一科技園8號地塊（XDG-2018-42號地塊）周邊公共交通配套相對匱乏，公交線路主要有607路、601路、602路，距離地塊最近的地鐵站點為地鐵一號線西漳站，不過步行距離超過20分鐘。
607路公交站臺
商業配套
地塊臨近明發商業廣場及待落成的太平洋城中城商業綜合體，明發商業廣場有望打造成奧特萊斯，對于片區來說是一大利好。
明都大廈
行政配套
惠山區服務中心就在地塊附近，對于提高項目認知度來說算是一個利好。
惠山電子商務大廈
教育配套
周邊以公立配套教育資源為主，如天一實驗幼兒園(西漳分園)、無錫天一實驗小學、南師大惠山實驗中學(西漳中學)。
景觀配套
距離地塊最近的一個公共休閑公園為西漳公園。景觀資源配套相對匱乏一些。
西漳與地塊之間僅隔著寺頭家園
周邊社區
地塊周邊的房地產開發氛圍日漸濃厚，市場接受度不斷提高。安置房小區有寺頭家園，商品房小區有萬科·天一新著、萬科·天一玖著及美的·國賓府。而與地塊相鄰的高層項目廣匯·金色華府將于今年年底迎來全面交付。對于地塊來說，算是一個利好。
寺頭家園
太平洋城中城
廣匯金色華府
天一科技園8號地塊（XDG-2018-42號地塊）主力開發住宅項目，契合西漳片區人文居住區的規劃。片區內在2017年至今共成交三幅地塊，并已經全部轉化為在售樓盤，分別是萬科·天一新著、萬科·天一玖著及美的·國賓府。其中，萬科·天一新著樓面價為5500元/㎡、萬科·天一玖著樓面價為7252.79元/㎡、美的國賓府樓面價為8247.45元/㎡，三個項目的產品定位及售價相當，精裝高層均價均約為16500元/㎡，精裝洋房均價約為20000元/㎡。天一科技園8號地塊（XDG-2018-42號地塊）起始樓面價約為7870.32元/㎡，不管是否以底價成交，地價都不算低。地塊體量較小，不足3萬平米，根據出讓文件的規劃指標要求，日后大概率開發純高層社區。