配售型保障性住房登場 深圳安居房模式“變陣”
2025-05-30 14:08:01 財聯社
財聯社5月28日訊（記者 王海春）深圳對安居房模式，進行了大調整。
5月28日下午，深圳市住房和建設局在官網發布關于公開征求《深圳市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》意見的通告。
配售型保障性住房是住房保障體系中的一種住房類型，是指按照有關政策規劃建設，限定戶型面積、銷售價格、使用和處分權利等，實施封閉管理，面向符合條件的住房困難工薪群體配售的住房。配售型保障性住房實行現房配售。
該征求意見稿共5章37條，明確了配售型保障性住房的申請條件、配售方式及流程、封閉管理、監督管理等內容。
與之前相比，深圳該項新措施在哪些方面發生了變化？
對此，樂有家分析師介紹，深圳目前存在人才房、安居房、共有產權房、配售型保障房，4種保障房類型。其中，人才房、安居房、共有產權房已停止新增供應，按最新管理辦法，未來深圳將只供應配售型保障房。
“進行比對后可以發現，新辦法與之前的差別包括，申請條件、是否能獲得完整產權、限售規則等。其實在去年，深圳已對相關規則進行了優化，例如共有產權房明確了5年后可封閉流轉，安居房、人才房也確定了補差價的公式。”上述分析師稱。
具體來看，配售型保障性住房的申請條件，主要為，深戶、在深圳無自有住房、正常繳納社會保險且累計繳納5年（具備市政府規定的人才引進遷戶核準條件的，累計繳納社會保險3年）等。
關于價格，將按照覆蓋項目劃撥土地成本、建安成本、適度合理利潤以及相關稅費等原則，適當考慮經濟社會發展狀況、住房供需關系、工薪群體支付能力等因素綜合確定。配售型保障性住房配售價格由主管部門委托專業機構測算擬定，由深圳市主管部門報市政府批準后執行。
此外，新辦法明確，配售型保障性住房實施嚴格封閉管理，禁止以任何方式將配售型保障性住房變更為商品住房。購房后需退出配售型保障性住房的，簽訂買賣合同滿3年后可以向深圳住房主管部門申請在信息平臺進行封閉流轉，將配售型保障性住房轉讓給符合條件的對象，深圳市住房主管部門可以通過制定參考價格上限等方式規范轉讓行為。
超過一年無人購買的，住房主管部門可以結合實際情況組織保障性住房專營機構或者其他機構進行回購，回購價格=原購買價格×（1-年折舊系數×建筑物已使用年限），年折舊系數取1%。
業內人士指出，配售型保障性住房最大優勢之一是價格，這對于深圳很多新市民來說具有極大的吸引力。
“2023年深圳人才房和安居房受到熱捧，主要原因便于其擁有價格優勢。按照最新辦法，配售房封閉流轉的流通限制，二次出讓的折舊規定等，不僅讓其失去了金融屬性，而且未來交易有確定性的損耗。不過，此類住房在市場上是否能夠有效去化，存在一些不確定性。2024年人才房之所以歡迎度下降，即與明確10年后的上市規則，導致其性價比削弱有不小的關系。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
對于深圳為何要對安居房模式進行優化的問題，分析人士指出，這一定程度與當地展開大規模建設安居房有關。
“補上住房保障的短板，這個方向是沒有問題的。不過，由于安居房短期內迅速上量，而且對安居房和商品房的相互影響考，以及對商品房市場從上行到下行的波動之大考慮不周，加之這一建設任務主要由安居集團一家企業（含區安居）來承擔，從而導致在安居集團在企業層面承擔資金鏈的壓力，其還面臨市場波動對企業運營、資金鏈安全及國有資產保值增值的壓力。”李宇嘉稱。
其進一步表示，深圳目前有約2萬套已配售未成功售出的存量安居房，還有1.5萬套未配售的存量安居房，總量近3.5萬套，超過了存量一手商品房的套數。但商品房的庫存，是由分散的開發商分別承擔；而深圳安居房則由一家企業來承擔，使得后者承受不小的壓力，新辦法的出臺，將減輕安居集團的壓力。
在樂有家營銷總裁賀玲看來，配售型保障房入市將有效解決新市民、新青年的住房需求，以較低成本安居深圳，為深圳留住人才、經濟發展提供支撐。
“征求意見稿明確，深圳配售型保障房以小戶型一居室、兩居室現售為主，且實行3年內封閉持有，若想退出，需滿3年后封閉流轉，買賣不能增值等，這些規則將使保障房真正落實到剛性居住需求。”賀玲說。
也有業內人士認為，深圳放開配售型保障房申購門檻，可能會對商品房市場形成一定影響。
“若政策放開，或對總價在250萬-400萬元的商品房市場形成競爭。一方面，相同預算下，購房者可能優先選擇南山等核心區的安居房，從而減少對龍華、光明、龍崗等區域商品房的需求；另一方面，原安居房與商品房的‘平行賽道’將產生交集，部分剛需家庭可能轉向安居房市場，進一步壓縮外圍區域商品房的去化空間。當然，具體影響，要視不同地區規模等情況而定。”李宇嘉補充道。
從深圳市場表現來看，據樂有家最新監測數據，今年5月1日-27日，深圳全市一手住宅現售+預售總網簽2625套，環比下跌20%；二手住宅網簽量4145套，環比下跌22%，同比上漲21%。