一線城市繼續松綁 深圳降低二套首付、調整普宅標準
11月22日，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行先后發布利好消息，調整普宅標準、降低二套房首付比例，持續有效降低購房壓力。
多位業內專家表示，此次深圳調整樓市政策，向市場釋放了積極信號，有利于穩定市場預期，激發潛在的剛需及改善型需求的釋放，促進深圳房地產市場回暖。
調整普宅標準
具體來看，11月22日晚間，深圳市住房和建設局發布關于調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告(以下簡稱《通告》)。
(圖片來源：深圳市住房和建設局)
《通告》顯示，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，深圳市享受優惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區建筑容積率1.0以上(含)，且單套住房套內建筑面積120平方米以下(含)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含)。
值得注意的是，此前深圳普通住房認定標準為：容積率1.0以上(含)，套內面積120平方米以下(含)或者建筑面積144平方米以下(含)，實際成交總價低于750萬元(含)。
由此可以看出，此次新政取消“實際成交總價750萬元以下(含750萬元)”這一價格限制條件。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，普宅標準刪除“總價750萬元”限制，意味著享受優惠政策的普通住房范圍有所擴大，將會有更多購房家庭能夠享受到優惠政策，降低購房成本，進一步提高深圳房地產市場信心。
中指研究院華南分院總經理楊紅俠表示，此次新政對普通住房認定標準的調整，有效降低144㎡以下高總價新房的交易稅費，減少交易成本。預計新政短期內將刺激深圳房地產市場成交量明顯上升。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，相關房子從非普通住房性質調整為普通住房性質，那么在增值稅、個稅和契稅等方面都會產生影響，即直接減少了各稅費負擔，這對于房東或購房者壓力的減少都具有非常重要的作用，利好二手房交易成本的降低。
同時，根據易居研究院測算，隨著深圳普通住宅認定標準的下調，一套120平的房子，稅費總計可以減少46.2萬元，減少額約為總價5%的比例。
降低二套首付
此外，據新華社報道，11月22日，中國人民銀行深圳市分行發布通知，11月23日起調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。
對此，楊紅俠表示，此次政策調整，將大幅度降低二套房首付比例，有助于降低購房者首付資金壓力，盤活潛在需求，提升深圳新房及二手房市場的活躍度。
李宇嘉表示，降低普通住房優惠標準，深圳在2019年就采取過，事實上是調低了住房交易的成本。此次調整能夠釋放一部分改善型需求，促進住房交易。降低二套房首付比例，主要是降低購房的門檻。此次既降低交易成本，也降低門檻。
嚴躍進表示，此次政策充分說明，從支持合理住房消費需求尤其是改善型住房需求的角度出發，對二套房的首付比例做了調整，這有助于降低購房門檻和購房成本，利好購房需求的積極釋放。
同時，根據易居研究院測算，隨著二套房首付比例的下調，購房者若購置500萬的住房，其首付將從350萬降低至200萬，首付成本減少150萬元。
北上政策松綁預期增強
值得注意的是，多位業內人士認為，深圳此輪政策調整與當前市場環境不無關系。
事實上，從2021年5月份開始到現在，深圳二手房價格連續下跌了兩年半左右，目前新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。
根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年第47周(11.13-11.19)深圳新建商品住宅成交555套，環比下降21.83%，同比下降14.88%，成交量已連續下滑兩周。
同時，根據諸葛數據研究中心建立的市場情緒指數模型，深圳10月情緒指數降至-0.65.較上月下降0.32.達年內市場情緒低谷。
據國家統計局數據顯示，10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動中，深圳新建商品住宅、二手住宅銷售價格環比均下降0.5%。
整體來看，新房成交短期遇冷，房價環比下降，政策接續力有待增強、市場情緒也有待進一步提振，政策松綁的必要性上升。
其實，不只深圳，在當前疲弱的市場需求下，全國多個核心城市樓市承壓。在此背景下，其他城市是否會繼續跟進松綁樓市政策呢?
對此，關榮雪表示，近兩周內一線城市政策調整頻次增多跡象凸顯，如廣州公積金執行“認房不認貸”、取消地價上限，上海放松人才落戶等，深圳作為繼廣州后又一調降二套房首付比例的一線城市，本次也向市場傳遞出了“一線城市政策松綁仍在繼續或將進一步加碼”的導向性信號，北京、上海政策的松綁預期隨之增強。
楊紅俠表示，近期各地新一輪房地產支持政策密集出臺，廣州、深圳兩大一線城市在近一周內已出臺多項新政，涉及公積金貸款比例上調、土拍限價放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下，預計北京、上海將視市場變化適時推出相應的支持類政策，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩健康發展。
嚴躍進表示，從一線城市政策的放松邏輯來說，落實認房不認貸、降低首付和利率、放松普通住宅認定標準是三項重要的工具。此前廣州將二套房的首付比例從五成或七成下降為四成，就說明二套房或改善性住房方面會有降低首付的政策操作。深圳此次做了放松，為后續一線城市的政策動向預判創造了更好的條件。