民企重回“牌桌” 樓市競爭格局悄然生變

　　5月30日，廣州迎來5宗住宅用地出讓，其中位于番禺區的4宗地塊均被民企敏捷集團以底價收入囊中，總成交金額達33.2億元。

　　同一天，重慶有兩宗地塊迎來現場出讓，本地民企海成集團以底價競得渝北區地塊。

　　此前的5月27日，在長沙市岳麓區洋湖片區一宗宅地的出讓中，民企永州嘉信地產以8.68億元競得，溢價率達23%。永州嘉信地產是經過24輪的競價獲得該地的，擊退了中海、金茂、綠城、保利等央國企。

　　5月23日，成都土地市場集中出讓3宗涉宅用地，均被民營房企拿下。其中新都區一宗地塊被嘉禾興地產以6.03億元競得，溢價率19.67%。與其進行爭奪的，是另一家民營房企四川邦泰。

　　近期，越來越多的民營房企現身土地市場，既激活了市場競爭，也凸顯出整體市場的信心正在恢復。

　　這些民營房企大多是深耕區域的中小企業，他們的區域布局、拿地策略既不同于央國企，也和以往的大型民營企業有所不同。在本輪市場調整中，不少民營企業出險，短期內很難重回牌桌。新一批民營房企的崛起，則正在重塑市場格局。

　　小型民企參與度提升

　　敏捷集團拿地前，今年廣州土地市場僅有一宗土地被民企競得。5月6日，番禺廣場融媒體中心北側一宗 “蚊型”宅地出讓，番禺置業以3.07億元競得該地，溢價率為19.48%。

　　與之相比，敏捷集團此次拿地的金額更大，其帶來的市場信號也更為強烈。

　　近期活躍在土地市場上的民營房企，大多與敏捷集團類似：規模不大;區域深耕能力強;布局二三線城市為主，甚至下沉到四線城市。

　　與敏捷同日拿地的海成集團，同樣未上市。官網信息顯示，海成集團起源于1992年，深耕川渝。除重慶主城外，還在萬州、奉節、內江、開州、巫山等城市有所布局。

　　5月23日在成都搶地的嘉禾興地產和邦泰，均為四川本土房企。其中，嘉禾興除布局成都外，還在四川省內的簡陽、資中、內江、溫江等地有所布局。

　　邦泰的規模要大一些。據官方介紹，截至2024年末，其業務遍布川、渝、云、皖、湘、鄂、甘、陜、晉、桂、贛等全國11省/自治區/直轄市，進駐全國36座城市，開發面積超過3200萬平方米。值得注意的是，邦泰并未進駐一線城市。

　　在土地市場表現最為亮眼的民企，無疑仍是濱江。濱江植根杭州，布局長三角區域。近年來，隨著樓市進入深度調整期，不少民營房企出現債務違約，濱江憑借其對杭州市場的深耕能力，仍保持著不錯的發展勢頭，并逐漸成為“民企之光”。

　　多家機構指出，在今年的土地市場，民營房企的參與度明顯提升，其拿地金額、面積占比也較過去兩年明顯提高。

　　根據中指研究院的統計，今年1~5月，在房企權益拿地金額中，濱江集團以270億元排名第4.邦泰以52億元排名第17位，海成集團以28億元的拿地支出躋身前20.敏捷集團則排名第23.而在權益拿地面積中，共有三家民企位居前十，分別是邦泰、濱江，以及威海山海湖置業。

　　青睞“弱區位、小體量”地塊

　　民營房企重回牌桌，釋放出的信號意義不容忽視。

　　近兩年來，房地產市場處于深度調整期，行業風險不斷暴露。民營房企因抗風險能力相對較弱，一度大幅放緩擴張步伐。如今這些企業再度拿地，凸顯出預期正在改善。

　　“小型民企開始拿地，主要是從去年底開始的，今年尤其明顯。”成都某大型上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示。

　　去年9月末，監管層首次提出“促進房地產市場止跌回穩”，并推出一系列穩樓市政策，此后，市場在多輪政策刺激下逐漸企穩。從時間節點上看，民營房企重新出手拿地，與市場升溫的路徑較為吻合。

　　但值得注意的是，與過往民營房企四處“攻城略地”相比，如今活躍在土地市場的民企，規模、布局、戰略路徑均大不相同。

　　前述房企人士指出，一方面，當前活躍的民營企業主要是區域性房企，而非全國化房企。這些房企大多在區域市場內深耕多年，具備較好的品牌口碑和產業鏈整合能力，與大型房企相比，更有比較優勢。

　　目前最具代表性的民營房企濱江，并未真正走出“長三角”，且在杭州市場的優勢人盡皆知。相比之下，在本輪市場調整中，不少全國化布局的民營房企已遭遇資金鏈風險，短期內無力在土地市場廝殺。龍湖、新城等暫無資金風險的企業，則已大幅收縮投資。

　　另一方面，民營房企大多青睞“弱區位、小體量、低總價”的地塊。除濱江外，當前活躍在土地市場的民營房企，均未在一線城市布局，其區域布局以三四線城市為主，即使在二線城市，也多選擇非核心區域的地塊。

　　“從某種程度上說，這也是大企業主動撤出的結果。”該人士表示，近年來，大型全國化房企普遍實施戰略收縮，不僅從三四線城市撤出，甚至不再布局二線城市的非核心區域。這些區域的市場空間，便逐漸由民營房企來填補。

　　同時，由于資金實力及開發能力相對不足，民營房企更青睞小體量和低總價地塊，而無力競爭大體量的綜合地塊。根據中指研究院的統計，今年前5月全國住宅用地成交總價前十的地塊，全部由央國企競得。

　　因此，在當前土地市場的競爭格局中，央國企仍然占據強勢地位。分析人士普遍認為，這種局面短期內難以改變。

　　但從當前的局面，不難看出未來競爭格局的一些端倪。前述房企人士指出，大型國央企主要布局一二線城市的重點區域，占據“戰略高點”;民營企業專注三四線城市及一二線城市的非核心區域，更好發揮其區域深耕優勢。民營房企和央國企通過差異化布局分食樓市“蛋糕”，將成為未來房地產業的主要競爭態勢。