50城租金回報率創6年新高，跑贏當前五大行5年期存款利率

　　近日，諸葛數據研究中心發布了《2024上半年重點50城租售比調查報告》，對50城的租售比、租金回報率、售租比、租金收入比進行了測算。

　　租金回報率創六年新高，跑贏五大行5年期定存利率

　　據研究中心監測，2024年上半年重點50城的平均租金回報率達到2.03%，較2023年同期上升0.07個百分點。近六年來，租金回報率呈現“先降后穩再升”的趨勢，今年上半年更是達到自2019年以來的新高，這表明居民通過租房獲取收益的可行性預期初步好轉。

　　租金回報率指的是年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產是否值得投資的關鍵指標。國際上通常認為，租金回報率在5%以上的城市，購買并出租房產具有價值;而在3%以下的城市，房價過高，不適合通過出租回本。

　　從收益角度分析，租金回報率跑贏了存款利率、1年期國債利率以及基金市場平均收益率。2024年7月25日，工、農、中、建、交五大行集體下調存款掛牌利率，五年期整存整取存款掛牌利率下調20個基點至1.8%，低于上半年50城平均租金回報率0.23個百分點。同時，當前租金回報率也分別高出1年期國債利率和基金市場平均收益率0.56、0.03個百分點。不過，相比購買10年期國債的收益，收租不具優勢。

　　城市能級越高，租金回報率越低

　　分等級城市來看，一線城市租金回報率小幅下降，二線、三四線持續上升。2024上半年，一線城市租金回報率為1.79%，較2023年降低約0.01個百分點;二線城市為1.92%，上升0.09個百分點;三四線城市為2.46%，上升0.12個百分點。

　　從租金回報率的絕對值水平看，城市能級越高，租金回報率越低。這主要是因為高能級城市的高人口密度促進了高購房需求，從而推高了房價，對租金回報率形成壓制。此外，各線城市租金回報率變化的原因各異。一線城市租金跌幅大于房價，導致租金回報率下降;二線城市租金及房價持續下行，租金回報率上升是因為房價跌勢更明顯;三四線城市租金回報率持續上升則主要源于租金上漲，而房價因缺乏穩定購房需求支撐而持續下降。

　　銀川領跑，廈門墊底

　　在城市租金回報率水平方面，銀川以4.58%領跑50城，廈門最低。高租金回報率城市多為弱二線及三四線城市，如銀川、烏魯木齊、貴陽，租金回報率分別為4.58%、3.63%、3.44%。低租金回報率城市則以重點一二線城市居多，比如廈門僅為1.32%，深圳為1.61%、蘇州為1.66%、北京為1.81%等。

　　從城市租金回報率變化來看，2024上半年50城中有42城租金回報率上升，8城下降。租金回報率下降的城市，大多是租金跌勢大于房價，增加了出租回本的難度，包括北廣深3個一線城市，北京、深圳各下降0.03%，廣州下降0.02%，銀川降幅最大，為0.2%。

　　從租金回報率升幅前15位的城市來看，原因大致可分為兩類。一類如洛陽、湛江、烏魯木齊、昆明、中山、保定、石家莊，租金回報率上升明顯是因為租金走勢樂觀，租金上漲且房價下行，其中洛陽上升0.35%位居首位;另一類如惠州、大連、杭州、沈陽等，租金及房價走勢均受挫，且房價跌幅遠超租金，致使租金回報率上升。面對價格市場全面下行的壓力，尤其是東北城市，需警惕人口流出問題。