“好房子”推動房地產市場第二增長曲線

　　“曾經智能手機和新能源汽車推動手機行業和汽車行業產品升級，扭轉市場下行趨勢。與這些場景類似，‘好房子’在當前市場需求動力不足的情況下，成為房地產企業的一次自救革命。”6月5日，58安居客研究院分析師盛福杰在北京媒體交流會上表示。

　　2025年政府工作報告提出，要適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，“好房子”首次寫入政府工作報告。住房城鄉建設部發布國家標準《住宅項目規范》5月1日起施行，新建住宅建筑層高不應低于3米，4層及以上新建住宅建筑，每個住宅單元應至少設置1臺電梯，此外對噪聲限值、保溫隔熱以及通風等提出要求。

　　“好房子”并非新生事物，不同時期對好房子的定義也不盡相同。到2025年，全國合力推進”好房子”建設，國家層面的標準具有更廣、更嚴、更細的特點，而地方則因地制宜制定更高標準。從“住有所居”到“住有好居”，新房”好房子“建設”和二手房“好房子”改造正全面化的推進。

　　什么是“好房子”？

　　“好房子”標準落地，房地產市場從快速擴張邁向品質發展，加速推進供需關系從總量匹配向結構性匹配演進。58安居客研究院院長張波表示，好房子將推動房地產企業從產品提供者向服務提供者轉型，包括為項目提供全生命周期管理，更好實現智慧社區運營、物業增值服務，來提升長期收益;同時，也更好瞄準產業人口住房需求，來開發職住平衡社區;更好嵌入智能安防、能源管理等系統，實現科技化、定制化服務解決方案。

　　而滿足什么條件的房源可稱之為“好房子”?58安居客研究院匹配《住宅項目規范》提出的底線要求，從樓盤分布情況、小區內部環境、周邊配套情況三個維度對“好小區”進行定義;再從環境舒適度和戶型舒適度兩個維度11類指標對“好房子”進行定義;最后結合“好小區”和“好房子”來判斷5A級“好房子”。通過調研，58安居客研究院指出市場上“好房子”整體占比不足10%，“好房子”在不同城市呈現不同特征。

　　58安居客研究院3月開展用戶端調研，從安全、舒適、綠色、智慧四個維度了解用戶對好房子的關注點。調研結果顯示，在“購房時最優先考慮的核心標準”問題中，61.6%的被訪者將“居住舒適度”作為首要因素;在“追求居住舒適度最看重的方面”，40.3%的被訪者選擇“充足的自然采光與通風”，33%的被訪者更重視“合理的戶型空間布局”，同時，多元化陽臺功能、高得房率、智能化設施的需求增加。在“提升居住體驗必不可少的生活設施”問題中，43%的被訪者選擇了“便利的社區商業”，此外，消防設施、綠地公園、家庭安全監控也更受青睞。

　　值得關注的是，“好房子”在市場表現亮眼，無論是購房者的找房熱度，還是項目自身的獲客競爭力，均在板塊內位居前列。海淀區某項目憑借“高品質改善型產品 + 優質教育配套”，吸引了周邊大量產業人群關注，成交去化超九成。盛福杰稱，上海幾個新盤認購率達到100%，甚至300%，出現多個“日光盤”，北京某項目3月份推出400多套，成交量近九成，“發生‘好房子’效應。”

　　從用戶線上平臺瀏覽情況來觀察真實需求，“3A級“好房子”找房熱度明顯高于其他評級房源。”盛福杰以重慶一個項目為例稱，這個項目內部的第四代住宅較非四代住宅存在明顯溢價率，而第四代住宅的成交情況優于非四代住宅，說明第四代住宅的市場接受度更高。“結合其他3A級‘好房子’的市場熱度，相信‘好房子’表現肯定會優于普通房源。”

　　在此背景之下，張波預計，更具備技術壁壘、資金實力和服務能力的房企將主導市場。根據58安居客研究院統計的北京市場3A級“好房子”，整體來看以國資背景的項目為主導，3A級“好房子”比例達到50%以上，2A級以上“好房子”比例高達67%;城投系房企表現也較為亮眼，3A級“好房子”占比達到六成以上。

　　“好房子”的影響？

　　“好房子”進入市場，必然會掀起水花。

　　盛福杰指出，“好房子”將給新房市場帶來兩個階段變化：第一個階段是“好房子”入市，因為品質逐漸受到市場認同，帶動整體板塊熱度上升，熱度溢出帶動周邊其他項目熱度上升;第二個階段是客戶經過一段時間對板塊和項目的了解，最終將目光聚焦到“好房子”，造成其他項目熱度被“好房子”分流而下降，進入“虹吸期”。

　　對于即將入市的“準新房”，盛福杰直言，由于新進入市場的“好房子”以高標準要求，“準新房”顯然會受到擠壓。從購房者角度來看，選擇在同一板塊購房，肯定會更傾向于新標準要求下打造的更舒適的“好房子”。

　　除了對新房市場的影響之外，新入市的“好房子”能在一定程度上提升所在板塊熱度，帶動板塊內二手房置換需求，短期內購房者觀望情緒減輕;此外，新房市場熱度上升，房東掛牌意愿也更為積極。盛福杰以北京海淀區一個“好房子”項目舉例，他表示，該項目入市時期，周邊二手房房源掛牌價同比提升5%，“客戶原本購房意愿并不強烈，‘好房子’的推出會推動客戶賣房置換板塊內的‘好房子’，帶動成交意愿和溢價空間的提升。”

　　與此同時，二手房對新房市場也存在一定的擠壓，58安居客研究院由此提出“二手房擠壓系數”，即如果看二手房的人越多，看新房的人越少，說明二手房對新房的擠壓較強，反過來就是擠壓較小。根據58安居客研究院進一步研究發現，一線城市二手房對新房的擠壓系數明顯小于二線和三四線城市。

　　“好房子”建設新標準的出臺，雖然可能造成同一板塊“老破小”二手房源與“好房子”新房市場完全分化。“但是城市更新舉措的推出，將會彌補‘老破小’二手房源與‘好房子’之間的住宅風貌和居住體驗方面的差異，避免購房者在產品選擇時的趨同化，由此避免對新房市場造成擠壓，對‘老破小’二手房源造成資源浪費。”58安居客研究院分析師朱鵬指出，改造后的二手房不僅價值上揚、居住體驗優化，吸引力也顯著增強，進而推動了小區交易活躍度。