深圳甲級寫字樓回暖，房東以價換量租金降了9%

　　受產業政策利好及成本驅動型搬遷升級需求支撐，今年深圳甲級寫字樓市場有所修復。

　　近日，第一太平戴維斯發布《2024年深圳甲級寫字樓研究報告》。數據顯示，今年深圳共有6個新項目入市，新增供應面積約46萬平方米。截至年末，深圳甲級寫字樓總存量約1137.6萬平方米，同比增長4.2%，處于高位。

　　需求方面，信息技術行業需求延續積極表現，金融及專業服務業則維持穩健。今年第四季度，深圳甲級寫字樓市場錄得多宗來自人工智能、硬件設備、新零售等企業的成交，單季凈吸納量環比增長6.9%至10萬平方米。

　　得益于上述積極因素支撐，加上第四季度無新增供應，截至2024年末，深圳甲級寫字樓市場空置率下降0.9個百分點至29.0%。

　　盡管需求稍有回升，但多數項目去化壓力未減，業主以價換量力度加大。截至2024年末，深圳甲級寫字樓租金指數環比下降3.3%、同比下降9.0%，平均租金降至151.1元/平方米/月。

　　壓力還將延續。第一太平戴維斯統計數據顯示，2025年深圳預計將有15個甲級寫字樓項目入市，新增供應面積約96.1萬平方米，將總存量繼續推高至約1233.7萬平方米，同比增長8.5%。其中，第一季度預計將有三個新項目交付，帶來約24.1萬平方米的供應面積。

　　至2029年末，深圳甲級寫字樓總存量將上升至1532.8萬平方米，5年增長34.7%。

　　“規劃層面領先于實體經濟發展速度，供應在短期內急速增長，這是(空置率較高)最基礎的原因。”第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇分析稱，經濟復蘇速度有待進一步提升，新增需求恢復、回升的速度尚未完全提升到比較好的水平，而需求釋放進稀釋新增供應對市場的沖擊同樣需要時間化解。

　　橫向對比，深圳在四大一線城市中表現較為突出。“從我們內部觀察的情況來看，深圳今年每個季度凈吸納量的回升速度是高于其他城市的，”謝靖宇指出。整體來看，2024年深圳甲級寫字樓凈吸納量達31.2萬平方米，同比增長42.8%。

　　謝靖宇表示，隨著各項產業激勵政策的持續落地和營商環境的不斷優化完善，源自新能源、人工智能、半導體、生物醫藥、跨境電商等行業的需求將持續增長，并成為寫字樓去化的重要助推力。

　　但是，鑒于2025年市場仍有近百萬平方米的供應擬入市，加之多數傳統行業房地產策略料維持謹慎，深圳甲級寫字樓租金走勢或繼續承壓。

　　對于后續市場表現，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿較為樂觀。他認為，深圳創新驅動力依然強勁，產業的集聚效應持續增強，帶動了寫字樓需求的升級，“我們錄得多宗大型成交，這之中既有國內獨角獸，也有國外的科技巨頭;消費模式的快速迭代，也為商業地產注入了新活力。”

　　“9月26日中央政治局會議提出促進房地產市場止跌回穩以來，一系列房地產和經濟提振政策收到市場積極的反饋，住宅銷售數據表現亮眼，為購房者和投資者帶來了更多信心。”吳睿表示。