5月樓市成交趨穩 廣深樓市持續去庫存

　　經歷了“金三銀四”之后，廣州、深圳樓市在今年5月進入穩定期。

　　據深圳中原研究中心統計，今年5月，深圳一手住宅網簽3162套，環比下滑14.4%，其中預售成交2054套，現售成交1108套;二手住宅過戶4687套，環比下滑18.2%，同比上升18.3%。深圳房地產中介協會數據顯示，2025年5月，深圳二手房成交5727套，環比下降13.2%，同比增17.6%。雖環比下滑，但單月超5000套，傳統淡季仍保持較好行情。

　　廣州網簽數據表現略好。據廣州陽光家緣公布的最新統計數據，2025年5月，廣州一手住宅網簽量達到6573套，環比增長41%，同比增長29.34%。二手房方面，據廣州市房地產中介協會公布的數據，2025年5月(統計周期:4月26日至5月25日)，廣州市二手住宅共網簽9228套、92.23萬平方米，同比分別大幅增長17.73%和16.79%。

　　廣州、深圳樓市是全國樓市的主要風向標。盡管數據上仍然體現局部增長的行情，但據21世紀經濟報道記者多方調研，一手房方面，當前房企普遍“惜售”，具體表現在推盤節奏放緩，去化流速也有所下降;二手房方面，此前的熱點樓盤或板塊也屢有“低價”成交出現，顯示買賣雙方博弈仍然存在。

　　5月以來，政策面上并未有更多的利好出現，市場觀望情緒也逐漸彌漫。不過，多家房企的營銷負責人也告訴21世紀經濟報道記者，進入6月，廣州、深圳將有數個質素較好的樓盤預計推售，有望帶動市場熱度回升。

　　審慎推貨

　　無論是廣州或者深圳，今年5月新增的房源均在低位。

　　以廣州為例，今年5月廣州共發放18個預售證，其中住宅項目占絕大多數，新增一手住宅2521套，套均面積115.73平方米。深圳則有6個項目取證入市，新供一手住宅共1797套。

　　推售量降低，廣州、深圳庫存也略有下降。

　　樂有家研究中心的數據顯示，截至5月底，深圳一手預售住宅庫存量為26343套，相較4月底減少1719套。按近12個月一手預售住宅月均去化速度計算，去化周期為7.5個月。樂有家強調，深圳有30%左右的新房為現售，預售加上現售庫存為新房總庫存，深圳去化周期實際會更長一些。

　　即便推售量下降，去化也并非十分理想。中指研究院的數據顯示，今年5月，各項目間分化亦頗為顯著，多個核心區優質項目去化率超80%，而非核心區項目去化率普遍低于50%。

　　一位深圳房企的營銷負責人告訴21世紀經濟報道記者，從其所在的房企收集到的去化情況來看，去化較好的項目均是通過降低推貨量，通過少量取證的方式達成“熱銷”，從整體市場情況表現來看，5月除了“五一”小長假期間來訪量有所提升外，節后三周來訪均值相比4月有約5%的下跌。

　　廣州的市場則在高端項目的推動下表現略好。今年5月，廣州天河保利天曜正式入市，這一項目單價在9萬元~12萬元/平方米之間，由于定價較為合理，這一項目開盤即成交210套，成交金額為33億元。

　　雖然數據呈現了局部升溫，但當前房企的預期普遍比較理智。一位華南房企的市場部人士告訴21世紀經濟報道記者，目前廣州、深圳也僅有少數項目表現較好，多數項目去化壓力仍然較大。“例如廣州的遠郊還有深圳的東部以及寶安的非核心區項目，均有個別開始轉介、提傭還有降價，市場的活躍度也有所下降。”

　　可供對比的是，廣州增城的碧桂園云頂最高峰時房價突破4萬元/平方米，但近期開始清棟促銷，均價降至1.4萬元/平方米左右。

　　等待升溫

　　一手房審慎推售，二手房的調整也在持續。由于二手房價格的彈性空間大，因此體現在成交價格上也十分明顯。

　　據樂有家門店成交數據計算，今年5月，深圳二手房成交價為6.12萬元/平方米，環比下降2.9%。價格波動一方面是由于剛需房源成交占比提升，促使價格小幅下滑，另一方面淡季成交量下滑，業主議價空間提升，價格小幅下調。與此同時，今年5月深圳二手住宅掛牌均價為6.5萬元/平方米，環比小幅下滑0.3%，業主掛牌價整體維持穩定。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，盡管近期有降準降息等利好消息，但從市場交易本身來看，剛需剛改是深圳的主力，新房二手房中小面積、中低價位占比遠高于其他熱點城市，這意味著深圳商品房市場仍取決于就業、收入、預期等經濟基本面。盡管深圳房價已經調整了4年的時間，但購房人群仍舊對價格比較敏感。

　　相較而言，廣州成交量有明顯上行，這則主要是由于城市更新的推動。

　　據廣州市房地產中介協會統計，2025年5月(統計周期：4月26日至5月25日)，廣州市二手住宅共網簽9228套、92.23萬平方米，同比分別增長17.73%和16.79%。2025年1至5月(統計周期：2024年12月26日至2025年5月25日)，廣州市二手住宅共網簽46722套，同比增長17.82%。

　　今年5月，廣州二手房成交量上行主要是由于城市更新需求的集中釋放。

　　廣州市房地產中介協會分析稱，廣州中心城區受舊改加快推進等帶動，同德圍—羅沖圍、芳村大道和桂花崗—三元里等多個板塊置業需求快速釋放，網簽套數同比分別顯著增長62.50%、66.67%和64.06%;康王路板塊和同和板塊亦表現活躍，同比分別增長48.78%和40.45%;客村—赤崗、東曉南和江南西—寶崗等多個板塊同比分別增長30.23%、26.80%和24.71%。

　　一位廣州天河的房產中介告訴21世紀經濟報道記者，“因為過了‘金三銀四’，5月市場已經有所降溫，帶看量也下來了一些。不過還是有一些急出的筍盤帶動了成交量的上行，但價格企穩則還需要時間，目前天河黃村以及牛奶廠片區有多個新房項目推出，對二手房市場也帶來一定的去化壓力。”

　　中指院指出，在當前的行情下，是否有優質新盤入市已成為影響短期城市銷售和房企銷售的重要因素。隨著年中銷售節點的來臨，房企推盤節奏及促銷力度有望加大，疊加“好房子”產品入市，核心城市新房銷售或得到一定支撐，但各城市之間、新老項目之間分化行情仍將延續。