上海一豪宅項目開盤即成交196億元 樓市要反轉了？

　　房地產市場持續深度調整過程中，上海樓市放出了豪宅“王炸”。

　　位于上海新天地板塊的中海順昌玖里日前開盤，其以196.5億元銷售額刷新全國開盤紀錄。此前全國紀錄保持者為2020年深圳華潤城潤璽一期花園，千余套房源收金196億元。

　　據悉，該項目本次共有738組認籌，在開盤首日，售出全部512套房源中的505套。價格方面，銷售均價17.2萬元/平方米，套均價值約4000萬元。

　　一開盤即達到如此高的銷售金額，由此引發出這樣的疑問，這是否意味著市場開始大幅回暖了?

　　易居研究院研究總監嚴躍進認為，開盤銷售額破紀錄，反映出超大城市市場出現復蘇的跡象，也代表一些新的購房資金加快了入市步伐，這對于后續各地房地產市場的預期，將產生積極作用。

　　“該項目有幾個重要的特點，即新盤、豪宅、新開盤、勁銷，這說明市場的銷售熱點集中于新開盤豪宅新房項目上。這可能反映出市場復蘇過程中，豪宅銷售可能會扮演樓市復蘇的重要先導。”嚴躍進表示。

　　對此，多位業內人士告訴記者，該樓盤成交總價的確很高，但同時不應忽視這其中價格方面因素。

　　“一方面，這個項目有其位置優勢，另一方面，其與周邊二手房存在一定價格倒掛。該項目周邊區域二手房單價在20多萬元/平方米，雖然現在市場價格有所回落，但17.2萬元/平方米的價格，仍然較二手房有一定價差，這應該是該項目能快速去化的重要原因。”一家上海房企管理層表示。

　　對此，58安居客研究院院長張波也表示，從新開盤的歷史價格比較情況來看，“中海•順昌玖里”備案均價雖然高達17.2萬元/平方米，但早在2020年，新天地附近的新盤翠湖天地新開盤的價格就已經達到了16.5萬/平方米;幾年之后新開盤項目價格，幾乎沒有特別大的上漲。

　　“從當前價格來看，周邊二手房的成交價格目前來看，還是明顯超過新開盤價格水平?？梢哉f，一二手房價倒掛，是這個盤熱銷的根本原因所在。雖然目前來看，倒掛程度和3年明顯減小，但依然還是有較大的價差空間。”張波在接受記者采訪時說。

　　其進一步指出，該項目盤熱度的確較高，但和以往相比，目前的市中心豪宅的熱度已經有所降低。“在2020年樓市熱度高的時點，上海部分豪宅認購率曾經到過700%以上，但在當下市場整體相對偏冷的背景下，144%的認購率仍然顯得非常搶眼。”

　　對于豪宅銷售的熱度是否會傳導到中端以及剛需市場這一問題，多位分析人士認為，仍有幾個方面需要觀察。

　　中原地產高級研究經理盧文曦指出，需要考慮的一個問題是，這種熱度只是個案，還是會發生在多個項目，是否具有可持續性。

　　“單個項目開盤賣196億的確很高，但后面的項目是否也能保持這樣的熱度?如果在接下來的幾個月的時間里，四五個項目都能保持這樣高的熱度，說明市場的確回暖了，是比較明確的信號。但如果后續項目成交熱度沒這么高，可能這只能算是特例，并不具有普遍意義和代表性。因此，有必要觀察后續同類項目的市場表現，再做出判斷。”盧文曦表示。

　　此外，分析人士認為，按當前市場情況，如果豪宅市場的熱度具有較強的可持續性，那么有可能會逐層傳導熱度，但未必會形成跟風效應。

　　“新天地板塊很久沒推項目了，該項目熱銷，目前只能代表一小部分需求?？們r3000萬元以上的豪宅的確吸引目光，但這并不能代表全部的市場情況;市場成交的主力，有相當一部分可能集中于千萬元以下，在500萬-800萬元這個區間。3000萬元以上的豪宅，如果后續幾個項目熱度持續走高，能可能會將這種熱度傳導到2000萬元-3000萬元的市場，但未必會直接影響到剛需甚至改善性市場。”一家中型房企人士表示。

　　對此，張波向記者表示，豪宅熱銷的現象其實需要深思。“在商品房商品化的大方向下，豪宅是否會放開限價，由市場決定其房價，接下來是否會在政策方面做出調整，值得關注。”