租賃市場節后回暖，量增價穩模式更多元

　　每年的春節假期過后，住房租賃市場都會逐漸進入“旺季”。

　　近日，記者在深圳多個片區走訪發現，目前住房租賃市場的咨詢熱度有所提升，供應充足且租金變動不大。同時，隨著近年政策的不斷調整和保租房的加速入市，租賃市場逐漸進入新生態，也深刻影響著市場格局的變化。

　　價格穩定

　　近日，記者走訪了深圳羅湖、福田和龍崗的多個片區，從多家房產中介機構和一些長租公寓了解到，自春節假期結束復工以來，租賃市場逐漸進入高峰期，除了來深打拼的年輕人，更多的是一些為了小孩讀書的家庭租房或換房。

　　有中介機構工作人員表示，最近幾天看房的客戶每天都有好幾撥，兩房、三房等居家類型房子比較受歡迎。按照以往的租賃成交行情，新交付項目帶來的新房房源以及配套較好的大盤房源都會成為市場成交的熱點，預計將會成為節后租客關注的熱點。

　　價格方面，受訪對象均表示與去年變化不大。“現在的租金與年前相比也沒什么浮動，畢竟市場行情價一直在這里，房源選擇也很多，而且從去年開始已有一些業主選擇降租，所以目前業主也不會大幅度調整價格。”龍崗坂田片區一位資深房產中介經理表示。

　　另一邊，一些長租公寓也推出不同程度的優惠活動，有公寓項目還推出“續租價保”承諾等活動，對于續簽的老租戶，如發現同樓層同戶型新簽、續簽價格更低，可在續簽合同開始履行前向門店申請重新續簽，享受最新價格。另據CRIC城市租售系統的最新監測數據，春節后首周核心八城集中式公寓平均租金坪效達到每平方米每月102.1元，較節前上漲約1.1%。這一變化主要歸因于“返城季”期間大量人口回流至核心城市，導致住房租賃市場需求階段回暖。

　　租金回報率回升

　　記者走訪發現，盡管租金相對穩定甚至小幅下跌，但近幾年房價相對高位已經明顯下跌，而租金下跌幅度與房價相比相對較小，租金回報率有所回升。深圳貝殼研究院的數據顯示，深圳年度租金回報率從2013年的1.5%上升至2024年的1.6%。

　　除了深圳，中指研究院最新公布的數據顯示，2024年全國50個城市住宅平均租金為每月每平方米35.4元，較上年同期下跌3.25%，但住房租賃投資回報率有所改善。截至目前，重點50城平均租金房價比為2.12%，已高于五年期定期存款利率。

　　不過，另據中指研究院租客調查數據，租戶更換租賃住房的首要原因是“市場租金下跌，可以租更便宜的房子”。租金下降導致原有的租客擁有更多選擇機會及議價空間，增加了續租的難度，帶來了留客難的問題。在美聯物業全國研究中心總監何倩茹看來，租金止跌回穩，主要與經濟環境密切相關。對于一線城市來說，除了整體經濟環境，近年來外圍區域的新房陸續入伙，保障房數量也明顯增加，租賃的選擇性變多，租客向租金更低的區域遷移也變得更為頻繁。

　　保租房影響將逐漸顯現

　　據中指研究院發布的租賃數據，2024年重點城市住房租賃市場需求整體相對平穩，但保租房批量入市帶動市場供應量明顯加大，加之保租房定價限制，推動重點城市住宅平均租金小幅調整。

　　2024年，保租房籌集建設進度不斷加快，多省市提前完成年度目標。同時，中央多次明確支持收購存量商品房用作保障性住房，今年將抓緊明確相關政策。根據克而瑞的測算模型，預計包括廣州、上海、北京、深圳、杭州、南京、武漢、成都八大城市到2025年新增入市保租房量為880萬平方米，2026年為850萬平方米。

　　中指研究院認為，隨著保租房的加快上市，對租賃市場的影響將逐漸顯現。保租房供應加大了租賃市場競爭，市場化長租公寓將面臨租客分流的壓力，集中式長租公寓企業需要進一步聚焦戶型配比、區位選擇、社區服務、產品打造等方面，以提升產品的吸引力。