出租率下降與空置風險 華夏和達高科REIT招租之困
作為首單生物醫藥產業園REIT，華夏和達高科REIT目前面臨不小的招租壓力。
近期，該基金披露2024年下半年運營情況。
據了解，華夏和達高科REIT底層資產包括和達藥谷一期項目、孵化器項目兩個項目，分別坐落于杭州國家級經開區的醫藥港小鎮和杭州大創小鎮。
從披露的運營情況可以發現，達藥谷一期項目的研發辦公及配套公寓出租率和租金存在韌性，但孵化器項目的出租率則明顯承壓。
和達藥谷一期：糾紛解決
產城園區評論獲悉，和達藥谷一期項目為生物醫藥產業園，相比于通用性園區經營穩定性更高。
原因在于生物醫藥產業是資金密集型和技術密集型產業，具有高投入、高產出、高風險、長周期的發展特性，這類租戶對園區有更專業、更系統的軟硬件配套設施及服務要求。以及，他們往往會對空間有更高的投入如裝修成本等，搬遷難度相對較大。
根據華夏和達高科REIT最新披露的經營情況，2024下半年，和達藥谷一期項目出現下降趨勢，但仍能夠保持在較高出租率水平。
具體來看，和達藥谷一期項目的研發辦公及配套商業部分7-12月末時點的出租率分別為93.45%、91.9%、91.67%、91.67%、91.67%、90.91%;月末時點存量租約平均租金(元/平方米/天)在1.43-1.45.但當月新簽租約平均租金(元/平方米/天)出現較大波動，分別為1.51、1.51、1.52、1.46、1.34、1.3.
另外，和達藥谷一期項目配套公寓部分7-12月末時點的出租率分別為98.8%、97.67%、91.11%、90.68%、92.33%、94.71%;月末時點存量租約平均租金(元/平方米/天)在1.43-1.44;當月新簽租約平均租金在1.41-1.5元/平方米/天的水平。
基金曾解釋稱，9月末出租率變動主要是受到個別租戶集中在9月到期未續租且新租招商未能銜接所致，盡管變動比率較大但絕對值較小。
雖然和達藥谷一期項目保持在較高出租率水平，但同比2023年接近滿租的水平相比有較大跌幅。
華夏和達高科REIT于公告中稱，和達藥谷一期項目研發辦公及配套商業部分于2017年開始運營。某租戶(租賃面積為1.675.81平方米，占總可出租面積約2.32%)存在違約欠款行為且租約在2024年4月14日到期后未辦理退房手續，導致項目公司無法回收房屋對外招商。
鑒于雙方多次磋商未果，項目公司已委托律師事務所通過法律手段解決該起糾紛。杭州市錢塘區人民法院于2024年11月8日出具民事裁定書，經調解，雙方已達成調解協議，本糾紛處理終結。項目公司隨后收回房屋正常招商。
孵化器項目：空置風險
問題較大的是孵化器項目，該項目位于杭州大創小鎮，是錢塘區首個國家級孵化器。
產城園區評論獲悉，該項目出租率連續多個季度出現下滑且仍未止跌，經營和出租壓力較大，拖累了該基金整體經營表現：項目7-12月末時點的出租率分別為69.56%、68.73%、68.03%、67.22%、66.69%、66.67%;月末時點存量租約平均租金(元/平方米/天)在1.61-1.65;當月新簽租約平均租金在1.42-1.57元/平方米/天的水平。
可見，孵化器項目目前面臨較大的空置風險?；鸾忉屩饕艿絽^域市場供給過大導致的競爭影響。根據公告，孵化器項目在大創小鎮核心區內，2024年陸續投入交付使用的產業園區和企業總部地上建筑面積約24萬平方米，其中產業園區包括和達創新服務中心二期;企業總部大樓包括微點總部大樓、福萊蒽特總部大樓、浩紅總部大樓、欣琛科技總部大樓、鴻匯大健康總部大樓。
2025年投入交付使用及后續在建的企業總部大樓包括十勇士研發中心、中控太陽能項目和世互未來中心項目，總計地上建筑面積約12萬平方米。
隨著各產業園區和企業總部大樓的不斷建成及投入使用，最終大創小鎮核心區的產業園區及總部大樓地上建筑面積總量將達到約153萬平方米。
這是大量供給帶來的供需失衡。華夏和達高科REIT稱，因此2024-2026年該區域為存量競爭與增量競爭并存的局面，從2027年開始或將轉為存量競爭態勢。
其進而表示，2024年下半年，基金管理人及外部管理機構已經開展了專項營銷計劃，根據市場供需狀態、周邊競爭樓宇商務條件、租戶的實際要求，重點聚焦中小型租戶(500-1.000平方米)、重點抓新簽增量租戶，配合季節性事件(國慶、雙11、雙12)促銷的方式進行拓客。
“孵化器項目出租率已經出現階段性筑底狀態，但后續走向還需進一步夯實與觀察。未來考慮對孵化器項目進行提升改造，并針對潛在租戶的需求提供定制裝修。”
值得關注的是，此前該基金曾提及到，外部管理機構母公司(杭州錢塘新區產業發展集團有限公司)已經設立了由董事長掛帥，集團主要負責同志參與的協調機制，高位調度、聚合錢塘產發招商資源，同時在管理機制上對孵化器項目及和達藥谷一期項目已經進行單列，提高決策效率。