5月樓市分化圖譜中透露出哪些企穩信號？
房地產市場繼續朝著止跌回穩方向邁進。6月16日，國家統計局發布的數據顯示，5月，全國70個大中城市中，各線城市新建商品住宅銷售價格同比降幅繼續收窄，但環比仍呈下降趨勢。
盡管整體房地產市場仍處于調整期，但并未影響部分熱點城市新房價格的持續上漲。
國家統計局發布的數據顯示，5月，杭州新房價格以0.8%的環比漲幅領跑70城，上海環比上漲0.7%緊隨其后。此外，成都、南寧、合肥、長沙等11個城市的新房價格環比均有不同程度的上漲，部分城市已環比連續上漲超過5個月。此外，上海、杭州和太原是5月新房價格同比仍在上漲的城市。
克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院院長丁祖昱在研究報告中指出，自2024年10月以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經連續8個月低于5%，需求側筑底企穩信號愈加明確。此外，5月商品住房算術平均價格重新回到1萬元/平方米以上，側面印證了“好房子”政策穩步推進，高品質房源正在占領更大的市場份額。
不過，與此同時，包括揚州、長春等在內的三四線城市，新房價格已連續多月下降，今年5月下降幅度超過0.5%，市場分化明顯。
多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，分化是近幾年房地產市場的常態，“少數一二手房交易活躍的核心城市，成為市場發展企穩向好的風向標”。
從銷售端來看，5月，全國新建商品房銷售面積7053萬平方米、銷售額7056億元，環比分別增長10%和13%;庫存方面，截至5月末，全國商品房待售面積較4月末減少715萬平方米，連續3個月減少。
6月13日，國務院常務會議指出，要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性、有效性，多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出，政策上強調優化和提升系統性、有效性，體現了政策有進一步寬松和優化的可能。這或許意味著，各地樓市政策后續會有一波“2.0優化版本”。
杭州：限價放開后房價結構性上漲
今年6月17日，位于杭州城東新城安琪兒板塊的錦上萬象府領到首張預售證，均價65600元/平方米。
公開信息顯示，在2024年11月15日舉行的杭州土拍上，濱江集團以樓面價40479元/平方米競得新城安琪兒板塊一宗宅地，并在此打造錦上萬象府項目。這也是杭州城東新城首個不限價項目，該項目共規劃了4幢高層住宅和2幢疊墅。
據《每日經濟新聞》記者了解，2024年，該板塊曾有翡翠嘉運府、翡翠錦和府這兩個限價樓盤入市，住宅限價均為46500元/平方米。由此來看，相較上述兩個限價項目，錦上萬象府的均價上調了19100元/平方米。
國家統計局數據顯示，今年5月，杭州新建商品住宅銷售價格環比漲幅0.8%，領跑全國70城;同比則上漲了1.6%。
克而瑞的監測數據顯示，今年5月，杭州十區商品住宅成交面積56萬平方米，環比下降4%;成交均價34990元/平方米，環比上漲3%。從區域來看，新天地、拱宸橋、江灣新城、云谷、運河新城板塊的關注度較高，新開盤中簽率保持在20%以下。
進入6月，這一趨勢仍在延續。上周(6月9日~15日)，杭州全市共成交新建商品住宅626套，環比增加9%;成交均價31972元/平方米，環比上漲4%。其中，蕭山區的新房均價由前一周的2.75萬元/平方米上漲至上周的3.76萬元/平方米，周漲幅高達37%。同時，套均價格也大幅攀升，達到698萬元。
“杭州房價屬于結構性上漲。”中指研究院華東大區常務副總高院生在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時指出，一方面，與市場供應密切相關，杭州樓市去年拍出的地塊所開發項目近期陸續上市，整體價格相較此前肯定會有提價情況;另一方面，當前新房市場以改善性需求為主，低容積率產品成交占比擴大。
以杭州城東新城安琪兒板塊為例，除錦上萬象府項目外，區域內另有兩個待售的不限價項目——大家·詠印明廬和華潤·元起觀潮府，此前拿地時成交樓面價分別為47485元/平方米和50682元/平方米，遠高于濱江集團錦上萬象府項目拿地時的樓面價?？梢灶A見，未來這兩個項目的入市價格，大概率會高于錦上萬象府項目的入市價格。
此外，上周，濱江水電新村建設規劃公示，規劃5幢17~20樓高層住宅，架空層達到了10.6米。今年3月，濱江集團以77409元/平方米的樓面價獲得該地塊，成為彼時的杭州“地王”。此前，濱江集團董事長戚金興在接受媒體采訪時透露，該項目規劃了296平方米、386平方米、506平方米三種戶型，預計售價在12萬元/平方米左右。
與此同時，包括錢江世紀城的奧映鳴翠府、濱江湖墅項目，以及中海濱江區政府項目等在內的板塊“地王”項目，預計也將于今年下半年開盤入市，屆時，杭州新房均價“天花板”有望再度被打破。
“杭州新房市場本就具有一定韌性。”高院生分析指出，杭州在城市人口、產業經濟等方面具備顯著優勢，這些都為房地產市場提供了長期穩定的支撐，從而也導致市場對核心地段項目，尤其是限價放開后項目有一定的漲價預期，“開發商才會在產品力加碼基礎上，有一定提價空間”。
不過，杭州樓市同樣分化明顯。當余杭未來科技城、錢江新城等板塊房價沖向8萬元/平方米時，遠郊區域如臨安青山湖板塊價格卻從2.8萬元/平方米跌至1.3萬元/平方米;富陽地鐵沿線項目在堅守2萬元/平方米關口。反映到土拍市場同樣如此，未來科技城23號地塊吸引了47家房企競拍，富陽銀湖地塊僅有一家房企報價。
“分化是近幾年房地產市場常態，背后是市場的理性回歸。”高院生表示，核心地段吸引很多房企去“搶”，原因在于其安全性更高、確定性更高。“在未來的不確定中做到確定，就是找安全性的板塊、安全性的項目。”
“下半年，杭州新房市場整體預計不會有特別大的放量，但仍會呈現出核心區高熱、外圍區域分化的局面，受到結構性影響，新房價格預計會保持平穩上漲的態勢。”高院生進一步指出。
上海：高端樓盤入市拉升整體房價
從今年前5個月全國新房市場的表現來看，上海無疑是最亮眼的城市。
國家統計局數據顯示，5月，上海新房價格環比上漲0.7%，居全國第二，僅次于杭州。同比方面，上海新房價格漲幅達5.9%，位居全國第一。此外，今年前5個月，上海新房均價也領漲全國，同比上漲5.7%。
58安居客研究院院長張波分析指出，上海新房價格表現強勢，得益于高端樓盤的集中入市，吸引了大量高凈值人群關注，帶動市場熱度提升，并拉高了新房市場整體均價。
具體來看，5月11日，上海徐匯濱江板塊豪宅項目綠城潮鳴東方正式開盤，精裝均價19.5萬元/平方米，191組客戶爭搶120套房源，認購率近160%，開盤當天即售罄，總銷售額高達69.88億元。
5月21日，上海壹號院三批次迎來開盤，認購率高達267%，64套房源吸引171組客戶搶購，實現銷售額40.25億元。至此，今年以來，上海壹號院兩次開盤合計銷售108.71億元，成為今年全國第一個銷售額破百億元的項目。此外，前灘公館也在5月實現“五開五罄”;翡雲悅府19天內兩度加推均觸發積分制，認購率高達318%。
上海中原地產的數據顯示，5月，上海共有40個項目入市，其中均價超10萬元/平方米的項目有10個;新房成交面積61.8萬平方米，環比增長16.5%，同比增長23.7%。在成交樓盤前十排行榜單中，均價超過10萬元/平方米的樓盤有6個。
在高端樓盤項目的推動下，5月，上海新房成交均價再度向上突破，達到90691元/平方米，環比上漲24.8%，創下上海新房月度均價的歷史新高。
需要注意的是，自去年3月中海·順昌玖里以196.53億元創下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄以來，上海的“日光”高端樓盤便不斷涌現。
克而瑞的監測數據顯示，2024年，上海新房市場，總價超3000萬元的住宅共成交2530套;今年前5個月，上海樓市，總價超3000萬元的高端住宅成交915套，逼近2021年的全年水平。預計今年全年，上海樓市，總價超3000萬元的新房，成交量有望超過2000套，成交金額有望超1000億元。
進入6月，上海新房價格還在不斷攀升。6月初，上海保利·世博天悅項目加推第七批次房源，其中一套頂層房源單價約30.27萬元/平方米，刷新了上海市新房備案單價紀錄。
6月8日，上海網上房地產官網公布了8個新樓盤項目即將入市，其中3個項目的均價超過10萬元/平方米。例如，位于徐匯長橋的海上清和璽項目僅推出25套房源，備案均價達到12.7萬元/平方米;位于靜安曹家渡的康定壹拾玖項目，備案均價達到17萬元/平方米;上海壹號院項目備案均價更是達到18.9萬元/平方米，相比該項目上批次房源上漲約4000元/平方米。
中原地產分析師盧文曦分析指出，從全國來看，各線城市房價同比降幅持續收窄，上海樓市在結構性分化中仍展現出較強韌性。上海樓市因當前量價表現穩健，短期出臺新舉措可能性較低，交易更多依賴市場自身調節。
南寧：當前“剛需”仍然是樓市主力
國家統計局數據顯示，2024年11月，南寧新房價格開始止跌，并從次月進入持續上漲通道。今年5月，南寧新房價格環比上漲0.4%，僅次于杭州、上海。這已是南寧連續第六個月新房成交價格環比上漲。同時，南寧新房價格同比降幅也自去年9月以來持續收窄。
克而瑞的監測數據顯示，5月，南寧商品住宅成交遠超去年同期，出現了今年以來的月度“小高峰”。5月，南寧主城區商品房新增供應24.49萬平方米，同比上漲17.11%，環比上漲1.27%;成交面積50.41萬平方米，同比上漲57.78%，環比上漲5.85%;成交均價8398元/平方米，同比下降11.66%，環比下降1.89%。
“(南寧)核心區產品力強，更具價格優勢的樓盤走量快。”克而瑞在研究報告中如是表示。
值得注意的是，當前，南寧樓市依然以“剛需”為主。反映到樓盤項目上，克而瑞發布的5月南寧商品房銷售榜顯示，不論是金額榜TOP10.還是面積榜TOP10.整體都以“剛需”或“改善型剛需”樓盤為主，占比在80%左右。
具體來看，在5月南寧商品房銷售金額榜TOP10中，有7個樓盤主推“剛需”或“改善型剛需”產品。以華宏云墅為例，作為南寧首個第四代住宅項目，以改善型產品為主，但也有不少產品兼顧剛需市場。僅萬科瑧灣悅、交投·榮和樾園，這兩個樓盤主打改善型產品，是相對純粹的改善型樓盤。
在5月南寧商品房銷售面積榜TOP10中，多數項目主推“剛需”或“改善型剛需”產品，除華宏云墅和東盟威寧文創中心外，其他8個樓盤都是主推“剛需”或“改善型剛需”產品。
《每日經濟新聞》記者了解到，四川邦泰2024年3月首次進入南寧樓市，斬獲鳳嶺北86畝地塊，今年5月29日又拿下南寧長堽村五組56.8畝商住用地塊。一年多時間，四川邦泰已在南寧布局6個項目。其中，邦泰·璟和項目自去年12月入市以來，一直位居南寧單月及今年一季度商品房項目銷售金額排行榜首位，且單月銷售金額均突破億元大關。
據克而瑞預測，6月，南寧商品住宅供應約14萬平方米，環比下降38%，上半年累計供應90萬平方米，累計同比下降16%，下滑幅度低于28個重點監控城市的平均水平;典型項目去化水平預計僅19%，同比和環比均持平，遠低于行業平均水平。
對此，克而瑞在研究報告中表示，“(南寧商品住宅)短期內高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。”