“價高者得”重回土拍舞臺 一線城市有望跟進？
越來越多的城市加入取消地價上限的隊伍，價高者得重回舞臺。
11月9日，杭州市規劃和自然資源局發布杭州第13批次土地掛牌出讓公告，10宗涉宅地塊總起價128.7億元，將于12月12日正式拍賣。一個重大變化是，此次地塊拍賣將實行自由競價，按照價高者得原則確定競得人，并取消富陽、臨安、臨平、錢塘四區新房銷售價格限制。
今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，包括建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等內容。
隨后，22個集中供地城市已有19個城市相繼發布新掛牌宅地公告，共計16城已相繼取消地價上限。
對此，中指研究院分析師孟新增表示，8月底以來監管部門及地方頻繁出臺政策利好，為市場注入信心，但全國房地產市場整體依然面臨一定壓力，房企資金端改善不明顯，此時若取消土地地價上限，預計將對土地市場情緒產生一定積極影響。
杭州土地重回“價高者得”
11月9日，杭州市規劃和自然資源局發布了10宗涉宅地塊的掛牌出讓公告，地塊分別分布在主城區的桃源板塊、余杭區未來科技城和錢塘區下沙等地，預計將在12月12日完成出讓，并取消了地價“最高限價”的設置。
所謂土地限價，是指對于溢價率超過規定的土地可以終止此買賣。無論競拍者報價如何，最終成交價都不得超過政府設定的限價。
在取消地價上限的同時，杭州富陽、臨安、臨平、錢塘四區房價不再限房價，上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭六區依然限制。
這標志著杭州長達十年的土拍限地價上限規則將退出歷史舞臺。2012年10月，杭州市明確，當土地價格溢價率達到49%時將調整競價方式，即從零開始競投配建保障性住房和安置用房面積。期間，只有2015年9月—2016年6月曾短暫恢復過“價高者得”，并多次調整土拍規則，補充競自持、競配建保障住房等條款，實行房價、地價雙限制規則。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，雖然杭州全面取消限地價規則，但各種地塊的房價限制還是有差異，說明杭州對市區和郊區采取差異化定價策略。此外，政策可以一定程度上增強房企拿地積極性、增加利潤空間、鼓勵土地市場回歸市場化運作方式。
16城取消地價上限市場冷熱分化現象或更顯著
杭州并不是第一個取消地價上限的城市。中指研究院數據顯示，在集中供地的22個城市中，目前已經取消土地限價的城市已經有16個，分別是：成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽;北京、上海及鄭州的部分地塊，目前還未取消土地限價。
公開資料顯示，設置土地限價的背景是前幾年土地市場熱度居高不下。2016年，全國樓市頻出“地王”，因此，杭州、北京、蘇州等熱點城市開始設置地價上限。2021年下半年開始，幾乎所有熱點城市都開始實行土地最高限價調控。
諸葛數據研究中心數據顯示，今年前三季度，全國300城涉宅用地成交15856.72億元，同比下降26.1%;溢價率為5.77%，處于較低水平?？梢?，土地市場普遍熱度較低。
孟新增表示，此時若取消土地地價上限，熱點城市的核心地塊熱度或升溫，優質地塊競拍出更高的價格，有利于地方增加收入，但在房企投資布局仍審慎下，預計優質地塊普遍競拍出“地王”概率較小。其余非核心城市或區域，2023年以來土拍情緒延續低迷態勢，短期土拍規則調整對市場的帶動效果或有限。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪分析認為，取消地價上限后，一定程度上會拉動土拍熱度，同時冷熱分化現象仍然存在，并且更加顯著。對于房企來說，取消地價上限意味著能給房企更多的自主權和利潤空間，尤其是一些資金實力雄厚的大型頭部房企拿地機會上升，對補血土地收入具有一定的提振作用。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長表示，對于房地產供過于求的城市，房價在不斷下跌，購房者購房意愿不強，即使取消地價上限，地價也很難出現上漲現象。
嚴躍進表示，房企層面要積極研究解除地價上限后的拿地策略?？梢灶A計的是，對于一些地價、房價都取消，且地段較佳的區域，房企拿地積極性會增加。
一線城市很難跟進
目前來看，取消土地價格上限的城市基本都是二線城市，一線城市基本都保持原來地價拍賣規則。
此前北京官方也對取消地價上限辟謠。11月7日，針對“北京擬在今年的第三批次供地中取消地價上限”的消息，北京市規劃和自然資源委員會在其官方微博發布回應表示，北京“取消地價上限”為不實消息。
關榮雪表示，目前取消地價上限的基本都是二線城市，加之最近北京回應取消地價上限為不實消息，意味著一線城市對于限制性政策的松綁短期內可能仍然較為謹慎。主要由于取消地價上限可能會影響房價的回彈，一線城市作為房地產市場的核心區域，其市場表現對于整個樓市的發展具有決定性作用，也被視為樓市的最后一道防線，因此帶頭復蘇很重要，但穩定市場健康發展也至關重要。
孟新增認為，一線城市中，今年以來北京、上海、深圳多宗地塊競拍至土地最高限價，土拍熱度整體較為穩定，短期地價上限取消的預期較小;廣州土地市場較為低迷，后續優化土地限價存在一定預期。
趙秀池表示，整體來看，一線城市供求關系還沒有發生逆轉，仍然是人口凈流入城市，樓市仍然供不應求，剛需與改善性住房需求仍然很強烈，投資、投機需求也一直在伺機而動，房價仍然有上漲的預期，開發商對一線城市的樓市也比較看好，如果取消土地拍賣上限價格，有可能會再出現“地王”現象，不利于樓市平穩健康發展。