深圳已現腰斬二手房源，“低首付”購房重出江湖
曾經，不少購房者通過“高評高貸”加杠桿買房，成為樓市上行周期的縮影，如今，“高評高貸”重出江湖，則變成了樓市下行周期中的縮影，這次的邏輯是：房價下跌速度太快。
“高評高貸”即房產的評估價高于實際成交價，購房者將較高的評估價虛報為成交價，從銀行貸到更多的資金，以此來覆蓋兩成首付，甚至三成首付，從而實現低首付、零首付。
深圳市房地產行業的一名資深從業者對第一財經表示，近兩個月深圳二手房降價的幅度確實比較大，與此同時銀行下調評估價的頻率也高起來，有的房源幾乎每周都會下調評估價。“高評高貸”的房源主要來自個別急賣的業主，業主將房源進行緊急降價，但銀行的評估價格還沒反應過來，才造成了價格差。
不過，相較樓市上行周期中人們對“高評高貸”的趨之若鶩，樓市下行周期中，“高評高貸”并沒有那么受歡迎，對樓市的影響也有限。業內認為，通過“高評高貸”購房的邏輯是，購房者對未來房價上漲有比較良好的預期，而在當前樓市下行周期中，不少購房者預期悲觀，認為現在購置房產，后續房價還可能會下跌，資產投資并不劃算，“高評高貸”
“低首付”買二手房
“龍悅居63平方米的兩房戶型，中高樓層，滿五唯一紅本在手，業主一口價385萬，評估價550萬，零首付就可上車深圳。”近期，房產中介發布的房源信息中有不少這樣的“零首付”房源。
對于上述信息，第一財經從房產中介處了解到，上述龍悅居小區同戶型“零首付”就可購房的房源沒有，不過確實存在高評估價的現象，例如一套房源業主掛牌價376萬元，評估價達到490萬元，可以實現一成首付購房，
第一財經記者了解到，近期深圳“高評估價”的情況普遍存在，實際操作中，能達到零首付購房的情況比較少見，但不少房源均可以低首付就實現購房。
例如，深圳一名房產中介對記者表示，深圳市南山區大沖新城花園小區一套50平方米左右的住宅，業主要價370萬元，銀行的評估價格為490萬元，若購房者在深無住房，首付按照三成計算，銀行按照評估價貸款，可以貸到343萬元，與該房源的總價只相差17萬元。也就是說，在購房名額、銀行流水都符合標準的情況下，購房者實際僅需將成交價虛報為評估價490萬元，就可以27萬元的首付購買該套住宅，27萬元占實際成交價370萬元的一成不到。
再比如，寶安區富通蟠龍居小區一套面積101平方米，售價515萬元的商品住宅，評估價可以達到636萬元，如果在深無住房，可以從銀行貸款445萬元，購房者實際僅需70萬元的首付就可以完成購房，70萬元僅占房源實際成交總價515萬元1.5成左右。
房產中介提及，如果按照比較高的評估價去銀行貸款，最終的稅費、月供也會更高一些。另外，在實際的操作過程中，購房者需要將三成首付先給到銀行進行資金監管，如果首付不夠，可以找人借錢周轉，最終等按揭貸款到賬再還。
“高評高貸”購房背后的邏輯
那么，“高評高貸”，以及低首付高杠桿購房是如何產生的?
上述房產中介表示，此前，銀行是嚴格按照政府部門規定二手房成交參考價進行貸款，今年4月末以來，政策已經放開，銀行可以按照評估價貸款，而一般情況下，評估價比以往的參考價高，再加上隨著深圳房價下跌，不少房源的成交價已經低于參考價，也遠低于評估價，政策放開之后，購房者能從銀行貸到更多的錢，從而實現低首付。
另外，也有房產中介將“高評高貸”的現象解釋為：評估價下跌速度不及房價下跌速度。
深圳市房地產行業的一名資深從業者對第一財經表示，近兩個月深圳二手房降價的幅度確實比較大，與此同時銀行下調評估價的頻率也高起來，有的房源幾乎每周都會下調評估價。“高評高貸”的房源主要來自個別急賣的業主，業主將房源進行緊急降價，但銀行的評估價格還沒反應過來，才造成了價格差異。記者注意到，房產中介發布的“零首付”房源中，確實有不少房源在整個小區中價格都算是比較低的，也就是所謂的“筍盤”。
上述資深從業者表示，真正買房自住的人其實不需要通過“高評高貸”的方式去購房，因為以較高的評估價貸款之后，購房者的月供的壓力也會增加，實際通過這種方式購房的是一部分投資客，但是現在市場預期比較悲觀，無論是剛需自住購房者，還是投資客，通過“高評高貸”買房的人都不算多，對樓市的影響也有限。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對第一財經表示，通過“高評高貸”購房的邏輯是，購房者對未來房價上漲有比較良好的預期，在過去樓市上行周期中，通過“高評高貸”購房的現象非常常見，這種加杠桿的行為也推動了深圳樓市成交量、價格的上漲，而在當前樓市下行周期中，上述現象已經明顯減少了，因為不少購房者預期悲觀，認為現在購置房產，后續房價還可能會下跌，這樣的資產投資是不劃算的，與此同時，“高評高貸”對樓市的成交量，以及價格的支撐力度也是在下降的。
值得注意的是，通過“高評高貸”購房，也存在法律風險。廣東知恒律師事務所律師鄭博恩對第一財經表示，“高評高貸”實際上是一種不誠實的行為。根據《民法典》相關規定，“當事人應當遵循誠實信用的原則，履行通知、說明、協助、保密等義務”。因此，購房者如果虛報實際成交價格，即將實際成交價格提升至更高的評估價，獲取更多的貸款來購房，這種行為違反了誠實信用原則，屬于違法行為。若被查到，購房者可能會被追究民事責任，不僅要償還多貸的款項，還可能需要支付違約金、罰息等，并可能對其信用記錄造成影響。
有二手房已降價至5折
實際上，相較2020年、2021年上半年的房價高峰期，深圳的房價已經跌了不少。
記者了解到，位于深圳市龍華區深圳北站附近的龍悅居四期，一套63平方米左右的房源，在2021年的高峰期曾有過750萬元成交的紀錄，而當前，該戶型已經多次出現400萬元以下的掛牌價，一名房產中介告訴第一財經記者，上述戶型近期最便宜的一套總價為376萬元，已經較高峰時期的價格腰斬。
上述的大沖新城花園50平方米，業主要價370萬元的房源也不例外，在2021年的高峰期，該戶型成交價曾達到550萬元，相比起來，該戶型的總價跌幅為33%。
再比如曾經被炒房團“圍獵”的南山區諾德假日花園小區，戶型為48平方米的商品住宅，在2021年的高峰期曾以756萬元的價格成交，單價接近16萬元/平方米，近日，該片區的房產中介告訴記者，該戶型的掛牌價已經降至480萬元，較高峰期下降了37%左右。
據樂有家研究院統計的數據，今年10月，深圳二手住宅的成交價環比下跌2%，除了9月止跌，今年4月以來深圳二手房成交價均處于下跌狀態，7～10月，每月都有超6成的房源以低于參考價的價格成交。
成交量方面，盡管8、9月有“認房不認貸”、房貸利率下調利好政策的加持，深圳二手房成交量依舊處于榮枯線(5000套/月)以下的低位，10月深圳全市二手房錄得3717套，盡管成交量環比、同比有所增長，但依舊不及今年3月小陽春時期。
新房市場依舊沒有太大起色，今年10月，深圳一手住宅成交2654套，環比上漲28%，結束了8、9月的“兩連跌”，成交量低于月成交5000套的榮枯線水平。